別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鹿沼 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市松原３丁目１８２番 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m道路 水道、ガス、下水 鹿沼 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の大規模分 譲住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 鹿沼駅　南東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模分譲地で販売開始から長期間が経過して分譲が完了し、今後は現状で推移すると思われる。販売開始から 長期間が経過したため高齢化が進み、宅地の選別化による選好性が劣る地域になりつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は郊外の分譲地と鹿沼市及び隣接市の市街地外周部の住宅地域。需要者の中心は市内及び隣接市の居住者 と市内及び隣接市への通勤者で、同一需給圏外からの転入も見受けられ。数年前は近隣地域付近でも需要があったが、 住宅地の供給が多く、また、鹿沼市の市勢が低迷して人口減少が続いているため、需給関係は需要が弱含みである。需 要の中心は土地で４００万円～７００万円程度、新築戸建住宅は２１００万円～２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の戸建住宅が建ち並ぶ大規模分譲地内に存し、アパート等の収益物件は見受けられず、更に、新た にアパート等を建設することも困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性がある取引事例より求めた、 実証的な比準価格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、鹿沼市に存する住宅地の地価公示標準地の 価格動向との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿沼市の人口は減少傾向で市勢が停滞し、新 型コロナ流行による経済活動の落込みの影響 は弱まったが、地域経済は低迷している。 住宅の建設が進んで最近では地域要因に変化 はなく、選別化による選好性が劣る地域にな りつつあるが、最近の住宅地需要増加の影響 も受けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％