別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐野 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 9-2 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.

鑑定評価額 36,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市大橋町３２０４番４ ②地積 　(㎡) 1,893   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 佐野 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 佐野駅西方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣は中小規模の工場が見られる地域で、地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状のまま推移するもの と見込まれる。地価水準は横ばいの状態で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木県南部に所在する工業地域の範囲で形成される。主たる需要者は県内外の生産事業者だが、大規模工 場地においては全国展開を行う大手法人の参入も見られる。高速道路のインターチェンジに近接する新興産業団地の取 引需要は堅調に推移しているが、利便性が劣るものは選別化の対象となり苦戦が続いている。工場地の取引規模はまち まちで、取引数も僅少であることから、市場において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は市街地に隣接する既存の中小工場地域である。土地利用は自社使用によるものが殆どで、工場用途の賃貸市場は 未成熟であることから収益還元法は非適用とした。主たる需要者は類似する不動産取引との均衡を重視して取引意思の 決定を行う傾向が強いことから、取引市場の実勢を反映した比準価格には強い説得力が認められる。以上により、鑑定 評価額は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市は人口減少率は県平均値と概ね同水準 だが、高齢化率は県平均値より高い。不動産 市場は利便性が良好な一部地域を除き弱含み で推移している。 市街地に近接する中小工業地域。工場用地の 需要は新規の産業団地を指向し、近隣周辺に おける工場地としての取引需要は頭打ちの状 態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％