別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐野 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 5-4 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.

鑑定評価額 51,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市大橋町字大木下１３７７番１外 ②地積 　(㎡) 1,801   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 店舗兼事務所 Ｓ2 営業所、店舗、工場 等が見られる路線商 業地域 南9m県道 水道、下水 佐野 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 佐野駅西方 2.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの路線商業地域だが、郊外の幹線道路沿いへの商圏分散化が進行し、近隣周辺の市場競争力は低下傾向 にある。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐野市内の商業性を有する地域の範囲で形成される。主たる需要者は地元の法人または個人事業主が中心 となるが、幹線道路沿いの大規模画地においては全国展開を行う大手法人の参入も認められる。地域経済の停滞が暫く 続く中で、商業地の取引需要も低調に推移している。商業地の取引数は僅少で、取引規模もまちまちであることから、 市場において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は県道沿いの路線商業地域で用途の多様性が認められる。テナント店舗も見られるが、土地価格に対して十分な賃 料相場が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。主たる需要者は類似する不動産取引との均衡を重 視して意思決定を行う傾向が強く、市場の実勢を反映した比準価格には相対的に強い説得力が認められる。以上により 、鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえて、標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [139.5] [100.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市は人口減少率は県平均値と概ね同水準 だが、高齢化率は県平均値より高い。不動産 市場は利便性が良好な一部地域を除き弱含み で推移している。 県道沿いの既成商業地域で、空店舗が徐々に 増加している。選別化の進行により、商業池 としての市場競争力は衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％