別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 佐野 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -27 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市葛生西２丁目字町西２９３０番３ ｢葛生西２－６－３１｣ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に事業 所が混在する住宅地 域 東6.2m市道 水道、下水 葛生 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   160 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 葛生駅北方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化が進んでいる葛生地区の住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面、現状のまま推移するものと予 測される。住宅地に対する需要は極めて弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐野市の北部、東武佐野線沿線の住宅地域である。主たる需要者は佐野市の北部に居住または通勤する一 次取得者が中心で、葛生地区に地縁的選好性を有する者が多い。需要は、南部の区画整理地や新規分譲地等の優良な宅 地へ流れる傾向にある。過疎化が進む地域は選別の対象となり、需要は極めて少ない。対象標準地に係る中心価格帯は 、土地が２００㎡～３００㎡程度で４００万円～６００万円程度、新築戸建物件は取引が少なく、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域である。周辺地域等も含め賃貸用不動産が殆ど見られず、賃貸市場が未成熟 で、経済合理性を有する賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では自己使用目的で の取引が主で、快適性、利便性等が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となっている。従って、 不動産市場の動向等を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [102.0] 100 [124.0] [102.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が減少し、高齢化率が高まっているが、 水害の影響が無く、インフラ整備が進んだ地 域を中心に、需要は回復傾向にあり、二極化 が進んでいる。 地域経済が衰退している葛生地区の住宅地域 で、人口減少による発展性の欠如等から需要 は非常に少なく、過疎化が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％