別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 佐野 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -23 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子   TEL.

鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市小見町字飯玉７０２番２外 ②地積 　(㎡) 427   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西5m市道 水道 吉水 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 吉水駅　西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 「吉水」駅西部郊外の農家集落地域で、佐野田沼ＩＣへのアクセス道路の整備等が行われたが地域的な変化は少 ないため、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね佐野市田沼地区の住宅地域。需要者の中心は佐野市の居住者で、周辺市町からの転入はほとんど見ら れない。佐野田沼ＩＣ南側に位置する小見町地区の既成住宅地。周辺では若干小規模程度の分譲開発は見られるが、吉 水駅西口の区画整理による優良宅地の供給は継続しており、宅地需要は相対的に弱めである。土地は６００万～１００ ０万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする集落地域であることから、賃貸市場は未成熟であるため合理性に欠けると判断し収益価格 は試算しなかった。したがって、当該地域の実情に即した比準価格を中心に鑑定評価額を決定することとなるが、比準 価格の試算値を求めた事例は全体として規範性が高く、再吟味の結果、比準価格の信頼性は非常に高いと判断した。よ って、比準価格を中心に代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [102.0] 100 [108.0] [102.0] 100 22,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均で高齢化率は県平均より 高い。令和３年は土地取引件数及び取引面積 共に落ち込んだ。昨今の建築着工数も減少傾 向にある。 地域的選好性の強い集落地域であるため地域 的に変化は見られず、地価の下落傾向を止め る材料は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％