別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐野 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -17 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　海賀　睦友   TEL.

鑑定評価額 7,090,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市富士町字馬場１９０番１ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 南5.5m市道 水道 佐野 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   300 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 佐野駅　北東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域のため地域要因に大きな変動は見受けられない。宅地需要の弱い地域のため地価は下落傾向で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね佐野市の市街化調整区域の圏域である。需要者の中心は地元居住者が大部分を占め、同一需給圏外 からの需要者は極めて少ない。市街化調整区域という特性上、集落内及び地縁的選好性のある者の取引が大部分である が、一次取得者の需要も認められる。面積規模が一定でないため中心価格帯は総額での把握は難しいが、概ね８，００ ０円／㎡～１５，０００円／㎡と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は市街地に比較的近い市街化調整区域内の農村集落地域で、戸建住宅が中心でアパート等共同住宅は見 受けられないため、収益価格は試算しない。地縁性が強い農村地区で、殆どが自己使用目的で取引されており、取引価 格の重要性が高い地域であるため、市場の動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 96.7] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は低迷しており、不動産市況も回復 基調は弱い。コロナ禍の影響は緩和されつつ ある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％