別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐野 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -16 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市並木町字堀之内５２５番１外 ②地積 　(㎡) 778   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が多く見ら れる郊外の住宅地域 南4.8m市道、東側道 水道、下水 佐野 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.5 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       780 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 佐野駅北西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐野市郊外部の市街化調整区域であり周囲は農地、農家住宅が見られる地域である。現状を変更する計画等は特 になく、現況の利用がしばらく継続していくものと見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐野市及びその周辺市の市街化調整区域内農家住宅地域である。需要者は市内居住者にほぼ限定されてお り、更に郊外部、農村部については地域的地縁性が認められることからこれらの需要が主なものとなる。公法規制や利 便性、接近性等から取引は極めて少なく需要は限定的である。中心価格帯は取引の稀少さや規模がまちまちであること 等により把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内にアパート等の収益物件は見られず、建物の敷地として土地利用されているのは戸建住宅がほとんどを占めてい る。このため賃貸市場に基づく収益還元法の適用に当たっては市場が未成熟で想定要因に対する説得力が弱まることか ら非適用とした。一方で取引は実際の類似の取引に基づく価格により形成される傾向が強く、この考えによる比準価格 の説得力は認められる。よって比準価格の信頼性を重視し、代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 82.2] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高やコロナ、国際情勢等、国内外事情を 背景として景気は弱含みに推移しており、不 動産市場における地方の回復基調は慎重さが 見られる。 公法規制より、地域要因を変化させる行政の 動き等は特になく、需要は低迷し地価は下落 傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％