別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 佐野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -5 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子   TEL.

鑑定評価額 6,540,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市高萩町字天神前１１１１番２４外 ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 佐野市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 佐野市駅　南東方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、商業施設への接近性の高さから需要者の人気は現在も継続している。特に地域要因に変動はなく、 当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね佐野市全域の住宅地域。需要者の中心は佐野市の居住者で、周辺市町からの転入はほとんど見られな い。「佐野環状線」の北側に位置する住宅地。「佐野新都心」に近いため商業施設や佐野ＩＣへのアクセスの優位性か ら需要者の人気は高い。宅地需要は堅調である。また、民間企業による宅地分譲も継続しており需給バランスも良好で ある。土地は６００万～１０００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心となる住宅地域であるが周辺には家族向けのアパ－トやマンション等も見られる。しかしながら 、標準地は経済合理性の観点から賃貸経営の成り立たない画地規模であり、収益還元法は有用性に欠けると判断し収益 価格は試算しなかった。したがって、居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の地域特性に鑑み、実証的で信頼性の高 い比準価格を標準とし、代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [104.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均で高齢化率は県平均より 高い。令和３年は土地取引件数及び取引面積 共に落ち込んだ。昨今の建築着工数も減少傾 向にある。 宅地供給も継続しており住環境の良さから需 要者の人気も高く、住宅地として熟成度が増 すものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％