別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -1 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　舘内　宏宣   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市天神町字大門東８０４番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅を主とした 中心部に近い既成住 宅地域 北7.5m市道 水道、ガス、下水 佐野 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．５ｍ 市道 交通 施設 佐野駅北西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐野市中心市街地に近い古くからの住宅地域のため熟成度が高く、まとまった空地等も無いことから、今後も現 状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧佐野市の住宅地域と判断した。需要者は佐野市内に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心で、他 市町からの転入はほとんど見られない。旧佐野市は、居住環境の優れた旧佐野市南部の植上や高萩地区などへの需要は 比較的安定しているが、それ以外の地域は需要は弱い。市場の中心価格帯は、土地は１５０㎡～２５０㎡程度で５００ 万円～９００万円程度、新築の戸建物件で２，１００万円～２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、標準地程度の画地規模では合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は 求めなかった。一方、取引の多くは自用目的であり、収益性よりも居住の利便性等が重視される。比準価格を求めるに あたっては、市内の類似事例を採用しており、市場の特性を反映し規範性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標 準地価格との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は 県平均を上回る。土地への需要はコロナ禍の 影響もあり、弱含みで推移している。 佐野市中心市街地に近い古くからの住宅地域 のため熟成度が高く、まとまった空地等も無 いことから地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％