別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 栃木 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 9-1 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 289,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市惣社町１６９３番７ ②地積 　(㎡) 16,537   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 台形 1:2 工場 中規模の工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 北25m県道、三方路 水道 野州大塚 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    50 ｍ、南   190 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  95.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 野州大塚駅南東方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は郊外に工場や倉庫等が建ち並ぶ惣社東産業団地内の工業地域で、地域要因に格別の変動はなく、今後 も現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市内を中心として工場立地の可能な栃木県南部から中央部の一円の圏域。典型的な需要者は、栃木県 内の事業者から全国に工場を有する大手企業までと幅広い。同一需給圏内の工業地の需要は、首都圏に近い立地条件や 高速交通網の整備等を反映して強含みであり、栃木市内では新たな工業団地を造成中である。業種や工場規模等が一様 でないことから市場の中心価格帯を把握することは困難であるが、土地単価は１㎡当たり１万円台の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、栃木地区東部の惣社東産業団地内にあって栃木街道バイパス沿いに位置しており、幹線道路との接近性に 恵まれた地域である。後記の理由により積算価格及び収益価格は試算し得なかったが、近隣地域は自社利用の工場又は 倉庫建設目的での土地取引を主とする工業地域であることから、取引の実態を反映し実証的な価格として説得性が高い 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [100.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市では過去１年間で生産年齢人口が１． １％減、高齢化率が０．３ポイント上昇して おり、浸水履歴がある地域では需要が回復し ていない。 東北自動車道や北関東自動車道へのアクセス の良い工業地域における生産拠点や物流施設 建設のための用地取得は一段落したが、根強 い需要はある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％