別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 栃木 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 5-7 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市西方町金崎字西宿並３２９番１外 ②地積 　(㎡) 856   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:3 店舗 Ｓ1 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ近隣商業 地域 北東11.7m県道 水道、下水 東武金崎 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．７ｍ県道 交通 施設 東武金崎駅北東方 260m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 駅、金融機関等との接近性を有する旧西方村内においての利便性に富む地域であるが、地域的な衰退化傾向は顕 著である。地域全体としての需要の弱含み感から当面地価の下落傾向が継続すると見られる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市内及びその周辺の商業地域。需要者は地縁的選好性のある者を中心に、旧西方町居住者や近接市へ の通勤者で、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣地域は旧来より駅や金融機関等の存する市街地地域であるが、需 要及び供給共に少なく、更に地域的な人口減少傾向が認められるため、特に需要は弱い。取引が極めて少ないうえ、取 引規模等も一様でなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にアパート等の収益物件はほぼ見られず、土地利用は自用の店舗兼住宅、事業所等である。このため賃貸物 件の建設を目的とした土地取引は極めて少なく収益価格の規範性は低位に留まると判断、適用を断念した。地域内の取 引は類似の取引に基づく価格により形成される傾向が強く、この考えによる比準価格の説得力は強固と見られる。よっ て比準価格の信頼性を重視し、更に代表標準地との均衡を検討して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [171.2] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高やコロナ、国際情勢等、国内外事情を 背景として景気は弱含みに推移しており、不 動産市場における地方の回復基調は慎重さが 見られる。 地域要因を変化させる行政の動き、大型開発 等は特になく、不動産需要は低迷し地価は下 落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％