別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 栃木 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -44 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大山　賢   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市大平町牛久字皀角子戸８０７番４外 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が見られる駅に近い 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 栃木 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 栃木駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 栃木駅から徒歩圏内の居住環境に優れた土地区画整理済の住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測す る。地価水準は概ね安定して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栃木駅を中心とするＪＲ両毛線及び東武日光線沿線の住宅地域。需要者の中心は、市内在住者及び通勤 者の一次取得者層が大部分を占めている。需給動向は、駅南口の発展性は今一歩であるものの、区画整理地や新規分譲 地等の優良宅地へ需要が集中する傾向にあることから、当該地域のような優良住宅地への需要は比較的安定している。 取引の中心は、土地２００㎡前後で７００～９００万円程度、新築戸建は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパート等が散見されるものの、対象地は画地規模が小さく賃貸物件の想定は現実味に欠けることから、収益 価格は試算し得なかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する価格牽連性を有する取引事例を収集し得たこ とから、信頼性は高いものがある。よって、現実の不動産市場における土地取引の実態を反映し、信頼性が高く実証的 な比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [100.9] [100.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市は人口減少率、高齢化率がともに県平 均を上回っており、依然として先行きの不透 明感が強く、不動産市場は弱い状況が続いて いる。 駅との接近性に優れる区画整然とした住宅地 域であるが、地域要因に特段の変動は見られ ず、需要は比較的安定している。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％