別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 栃木 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -32 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市大平町西山田字向堀５０３番１ ②地積 　(㎡) 627   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅及び一般住 宅が散在する住宅地 域 南西7.5m市道 水道 大平下 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 大平下駅北西方 950m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 栃木市郊外の市街化調整区域に存する農家集落地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。農家集落 地域に対する需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市内の市街化調整区域内に存する住宅地域である。近隣地域が農家住宅と一般住宅が散在する住宅地 域であるため、主たる需要者は地縁的選好性を有する地元居住者または一次取得者で、外部からの転入者は殆ど見られ ない。市街化調整区域内に於ける不動産取引は極めて少なく、画地規模も一定でないため、需要の中心となる価格帯の 把握は困難であるが、概ね５，０００円／㎡～２０，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存する住宅地域では自己用目的の不動産が中心で、アパート等の建築が制限され、賃貸市場が未成熟 であるため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内に存し、価格牽連性を有する取引事例を基に試算されて おり、客観的で規範性を有する価格である。従って、市街化調整区域内の住宅地域に於ける宅地の需給動向等も考慮の うえ、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が減少し、高齢化率は上昇傾向にある。 水害エリアの需要は弱含みであるが、栃木地 区、大平地区は分譲地の取引が多く、需要は 底堅い。 市街化調整区域では、建物の建築が制限され 、需要者は地縁的選好性を有する者が殆どで 、宅地需要が弱いため、地域要因に大きな変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％