別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 栃木 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -30 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市皆川城内町字馬場７４５番２外 ②地積 　(㎡) 508   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅や一般住宅 が見られる住宅地域 東4.5m市道 水道 栃木 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 栃木駅北西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街地から離れた皆川街道背後の農家集落地域であることから、地域的な変化は少なく、当分の間、 現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木地区を中心とする栃木市郊外の市街化調整区域内の一円の圏域。典型的な需要者は地縁的選好性を有 する個人であるが、幹線道路沿い等においては小規模事業者による需要も見られる。人口の移動が少ない既存の農家集 落においては、元来、需給ともに低調であり、公法上の規制もあって宅地供給は限定的で取引は少ない。既存の集落に おいて取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地から離れた市街化調整区域内の農家集落地域で、当該地域及び同一需給圏内の類似地域においては、 自己居住用の戸建住宅建設目的での取引が宅地取引の多くを占めている。後記の理由から、積算価格及び収益価格は試 算し得なかったので、取引の実態を反映し実証的な価格として説得性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 90.8] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市では過去１年間で生産年齢人口が１． １％減、高齢化率が０．３ポイント上昇して おり、浸水履歴がある地域では需要が回復し ていない。 市場の特性に変動はなく、行政的条件等から も当該地域に対する需要に格別の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％