別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 栃木 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -28 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大出　卓   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市大塚町字道祖神７８７番３外 ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と店 舗等が混在する地域 東6m県道 水道、下水 野州大塚 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 野州大塚駅南方 200m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 野州大塚駅に近接した既成集落で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。地縁 的選好性が強い地域で、需給ともに少なく、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市郊外部の既成集落を中心とする市街化調整区域内の住宅地域一円の圏域。需要者の中心は地縁的選 好性を有する一次取得者が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。地縁的選好性の強い地域で需要は少なく 、公法上の規制もあって供給も少なく、需給ともに弱含みである。取引される土地の規模にはばらつきが見られ、中心 となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅に近接した市街化調整区域内の既成集落で、自己使用目的の土地取引が主である地域である。後述の理由 により、収益価格及び積算価格を求め得なかったが、比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例に適切な補修正を 施し試算したもので市場性を反映し実証的意義は高い。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準 価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 56.2] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市の人口は減少傾向で、高齢化率は県平 均を上回る。浸水履歴による住宅地の選別化 が進行しており、宅地分譲にも影響が出てい る。 駅に近接した既成集落で、地域要因に格別の 変動はなく、地縁的選好性が強い地域でもあ り、市場の特性に特段変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％