別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 栃木 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -26 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市都賀町原宿字神明１０１９番１ ②地積 　(㎡) 384   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家等の 散在する県道沿いの 住宅地域 東7.5m県道 水道 家中 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 家中駅　北西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 「原宿地区桜内十文字」周辺の県道沿いに形成される農家集落地域であることから、地域的な変化は少なく、当 分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市内の農家集落地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ居住者が大半であり、同一需給圏外からの 転入者はほとんど無い地域である。法規制の強い市街化調整区域内の農家集落地域であることから、供給物件自体が非 常に少ないこともあり、需給バランスは比較的とれている。取引される画地規模がまちまちで需要の中心帯を見出すこ とは困難であるが、土地は４００万～１０００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域であることから、賃貸市場は未成熟であるため合理性に欠けると判断し収益価格は試算しなかった。し たがって、自用の物件が中心の当該地域の実情に即した比準価格を中心に鑑定評価額を決定することとなるが、比準価 格の試算値を求めた事例は全体として規範性が高く、再吟味の結果、比準価格の信頼性は非常に高いと判断した。よっ て、比準価格を中心に代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率と高齢化率は県平均よりも高い。 令和３年は土地取引件数及び取引面積は共に 増加したが、令和４年の建築着工数は減少傾 向にある。 市街地から離れた調区内の集落地域であるた め、特に変動はないが、市街化区域の地価の 影響を受け需要は低迷傾向にある。地価は下 落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％