別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 栃木 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -25 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市西方町金崎字上出口６０８番７外 ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い県道背後の既成住 宅地域 東5.5m市道 水道、下水 東武金崎 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 東武金崎駅　北方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東武金崎駅周辺の既成住宅地域で、周辺では目立った開発等の動きがないため、地域的な変化は少なく、当分の 間は現状を維持するものと予測する。地価は過疎化が進行しているため下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね栃木市西方町金崎地区の住宅地域。需要者の中心は栃木市の居住者で、周辺市町からの転入はほとん ど見られない。国道２９３号南側の既成住宅地。金崎地区は国道２９３号バイパスの出現により中心部への車両等の流 入が減り年々活気が失われている。宅地開発等の動きも見られず宅地需要は小さい。土地は４００万～１０００万円程 度、新築の戸建物件は２０００万円程度を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅接近性には恵まれているが自用の戸建住宅や農家住宅、事業所等が中心となる集落地域でアパ－ト等の収益物件はほ とんど見られない状況にある。したがって、賃貸市場は未成熟であるため合理性に欠けると判断し収益価格は試算しな かった。以上により、居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の地域特性に鑑み、実証的で信頼性の高い比準価格を標 準とし、前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率と高齢化率は県平均よりも高い。 令和３年は土地取引件数及び取引面積は共に 増加したが、令和４年の建築着工数は減少傾 向にある。 西方町金崎地区の既成住宅地域で、国道２９ ３号バイパス開通により物流ル－トに変化が 生じ、中心部の衰退化は否定できない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％