別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 栃木 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -22 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子   TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市都賀町合戦場字前原５７番８ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6.2m市道 水道、下水 合戦場 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 合戦場駅　南方 850m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道バイパスの開通により都賀ＩＣとの交通アクセスが向上したため、中小規模開発の新規分譲が継続している 。宅地需要は市街地郊外部との競合関係が生じつつある。地価については横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね栃木市市街地北部及びその郊外部の住宅地域。需要者の中心は栃木市の居住者で、周辺市町からの転 入はあまり見られない。旧都賀町合戦場地区の住宅地。都賀ＩＣまでの県道バイパスが開通したため道路の系統・連続 性の向上が見られ人気が出てきた。周辺での宅地供給も継続中であり第１次取得者を中心に宅地需要は強含みである。 土地は５００万～９００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心となる郊外部の住宅地域であるが周辺には家族向けのアパ－ト等も見られる。しかしながら、標 準地は経済合理性の観点から賃貸経営の成り立たない画地規模であり、収益還元法は有用性に欠けると判断し収益価格 は試算しなかった。したがって、居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の地域特性に鑑み、実証的で信頼性の高い比 準価格を標準とし、代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [102.0] 100 [ 65.0] [101.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率と高齢化率は県平均よりも高い。 令和３年は土地取引件数及び取引面積は共に 増加したが、令和４年の建築着工数は減少傾 向にある。 都賀ＩＣまでの系統・連続性が向上した関係 から宅地開発が増加した。市街地郊外部での 民間開発との競合関係が激化しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％