別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 栃木 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -19 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　海賀　睦友   TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市藤岡町藤岡字荒立２２３番１０ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の多い区 画整理済の郊外住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 藤岡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 藤岡駅　北東方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区の整然とした住宅地域で地域要因に大きな変動は見受けられない。藤岡地区は慢性的に宅地需要が弱いため 地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ両毛線・東武日光線沿線の栃木市及び佐野市、群馬県邑楽郡板倉町である。需要者の中心は地縁性 のある市内在住者や市内企業への通勤者であり、３０代～４０代の一次取得者が中心である。隣接する埼玉県、茨城県 への通勤者も含まれる。対象標準地に係る市場の中心価格帯は土地は１８０㎡～２５０㎡で３００万円～７００万円程 度、新築戸建で１，８００万円～２，５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は居住の快適性を重視する住宅地域である。当該地域は戸建住宅が中心でアパート等の共同住宅は少な く、画地規模も小さいため賃貸には適さず収益価格は試算しない。快適性が重視される戸建住宅地域で自己使用目的で 取引されており、取引価格の重要性が高い地域であるため、市場の動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [131.6] [102.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は低迷しており、不動産市況も回復 基調は弱い。コロナ禍の影響は緩和されつつ ある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％