別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 栃木 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -18 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　舘内　宏宣   TEL.

鑑定評価額 6,940,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市大平町西水代字北原１８５８番１６外 ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東5.8m道路 水道、下水 新大平下 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　５ ．８ｍ道路 交通 施設 新大平下駅　南東方 3.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既存の住宅地域で、暫くは現状のままの地域要因を維持すると思われる。将来的には住環境の優れた 他の地域に淘汰され、徐々に衰退していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧大平町の住宅地域。需要者の中心は栃木市の居住者で、周辺市町からの転入はほとんど見られない 。新規分譲住宅地や比較的新しい区画整理地の需要は堅調であるが、既成の住宅地域に対する需要は弱く、所得の減少 や需給バランスから地価は低下傾向にある。市場の中心価格帯は、土地が２００㎡～３００㎡で４５０万円～７００万 円、新築の戸建物件で２，１００万円～２，４００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は１低専の戸建て住宅が連たんする地域で、収益価格を算定することに合理性が無いため、収益価格は算定し なかった。快適性を重視する戸建住宅地域にあることから、自己使用目的の取引が支配的で、周辺の取引価格の水準を 目安に価格が決定されることが一般的であると思料される。よって比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定 した。なお、代表標準地価格との検討の結果、当該価格は概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [101.8] [102.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は 県平均を上回る。土地への需要はコロナ禍の 影響もあり、弱含みで推移している。 近隣地域は古くからの既存の住宅地域で、地 域要因に大きな変動はない。区画整理地等の 住環境の優れた住宅地域に需要はシフトして いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％