別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 栃木 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -1 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生   TEL.

鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市大町字西向２２３番１ ｢大町３３－３２｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心とす る郊外の住宅地域 東5.5m市道、南側道 水道、下水 新栃木 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 新栃木駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 環状線北側に位置しており、環状線との接近性、利便性等により住宅地域としての居住環境・熟成度は高まりつ つある。地価は横ばい気味に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧栃木市内及び商業利便性の高まりが見られる旧大平町内の住宅地域。需要の中心はサラリーマン世帯を 中心とする比較的若い一次取得者層であり、隣接市等からの圏域内への転入者は少ない。栃木市内は中小規模の宅地分 譲開発が見られ住宅需要に多様性が見られる。地価は落ち着きつつある傾向もあるが全体観としては未だ弱含みでの推 移が見られる。取引の中心となる価格帯は２００㎡～２５０㎡程度で６５０万円～７００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市域中心の外縁部に所在する既成住宅地域で、周辺にはアパート等の賃貸物件も散見されるが、画地規模が 狭小であり適切な賃貸経営は困難と認められることから、収益還元法は非適用とした。主たる需要者は類似する不動産 取引との均衡を重視して意思決定を行う傾向が強いことから、比準価格には強い説得力が認められる。以上により、鑑 定評価額は比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて、標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [131.6] [104.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高やコロナ、国際情勢等、国内外事情を 背景として景気は弱含みに推移しており、不 動産市場における地方の回復基調は慎重さが 見られる。 居住環境の整備等より中小規模の宅地分譲が 見られ、更なる熟成度の高まりが期待できる 。地価は落ち着きが見られる。 隣接地の開発分譲に伴い、標準地の南側で側 道が敷設された。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％