別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 足利 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 9-1 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生   TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市真砂町４５番１ ②地積 　(㎡) 1,645   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中小規模の工場及び 倉庫等が多い工業地 域 東9m市道 水道、ガス、下水 足利 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   360 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 足利駅　北東方 2.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主要県道や北関東道ＩＣとの位置関係が良好であり、首都圏における物流倉庫を中心とする需要過多傾向から地 価は上昇基調に転じるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木県内の工業団地、工業地域を形成している地域に及ぶ。需要者の中心は圏域内に地縁を有する個人企 業から中小法人、及び県外の大手事業者迄及ぶ需給環境である。物流倉庫の需要拡大傾向、インフラ整備の波及効果等 により需給動向が左右される可能性を有するが、主要幹線道路等との位置関係から地価は緩やかに上昇が見られる。用 途、建物価格等が一定でないため需要の中心となる価格帯の判断は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内における市場の特性から、主に自用を中心とした中小規模事業者が土地を取得する傾向が強く、建て貸し等の収 益物件としての利用はほぼ見られない。鑑定評価額はこれらの実態、及び市場動向に基づき収益還元法の適用は断念し ている。よって、実際の取引に基づき信頼性を有する比準価格の説得力を重視し、代表標準地価格との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による物流需要を背景とした倉庫系 不動産の需要は旺盛であり、道路インフラの 延伸により北関東への波及も認められる。 交通利便性、系統連続性等の街路環境が良好 であり、且つ公法規制による土地利用の整備 が地域環境の優位性を向上させている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％