鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足利 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公２Ｄ -227	足利市		更地	（　）	長方形	北東18m県道、南東9m、南西6m、三方路		２住居 (70,200)
b	Ｒ０５公２Ｄ -229	足利市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０５公２Ｅ -204	足利市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、南西5.8m、角地		商業 (100,400)
d	Ｒ０５公２Ｅ -220	足利市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東8.5m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,543	100 [ 110.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	55,575	100 [ 104.3]	53,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,300
b	(　 ) 32,736	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	39,938	100 [ 73.2]	54,560		54,600
c	(　 ) 43,194	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,223	100 [ 77.4]	53,260		53,300
d	(　 ) 37,965	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	38,631	100 [ 73.9]	52,275		52,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,300 円／㎡]

足利 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,442,103	6,685,980	23,756,123	23,081,500	674,623	（　0.9507） 641,364	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,089,061 円　　　　（　 27,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足利 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	310.00	Ｓ5	1,550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	480 ㎡	12.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階を店舗、３階以上を事務所として賃貸（フロア貸し）することを想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	310.00	75.0	232.50	2,910	676,575	3.0	2,029,725
							1.0	676,575
2～	店舗	310.00	85.0	263.50	2,192	577,592	3.0	1,732,776
							1.0	577,592
3～	事務所	310.00	85.0	263.50	2,192	577,592	3.0	1,732,776
							1.0	577,592
4～	事務所	310.00	85.0	263.50	1,600	421,600	3.0	1,264,800
							1.0	421,600
5～	事務所	310.00	85.0	263.50	1,600	421,600	3.0	1,264,800
							1.0	421,600

計		1,550.00	83.0	1,286.50		2,674,959		8,024,877
								2,674,959

⑨年額支払賃料	2,674,959 円　×　12ヶ月　＝　 32,099,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,286.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,099,508 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,567,961 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,531,547 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,024,877 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,674,959 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 836,727 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,442,103 円　　　　（　 63,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公２Ｅ（賃）　　　　-21	2,654 ( 2,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [107.0]	100 [ 75.0]	3,007	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,910 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公２Ｅ（賃）　　　　-23	2,187 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [ 80.0]	3,007
c	Ｒ０５公２Ｅ（賃）　　　　-25	2,400 ( 2,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 70.0]	2,981

足利 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,675,000 円	335,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,283,980 円	32,099,508　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,847,500 円	335,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,685,980 円　（　　　　　　 13,929 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	335,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,081,500 円（　　　　　 48,086 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,442,103 円
②総費用	6,685,980 円
③純収益　①－②	23,756,123 円
④建物等に帰属する純収益	23,081,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	674,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	641,364 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,336 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,089,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
足利 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足利 5-1

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　舘内　宏宣

TEL.

鑑定評価額

25,200,000 円

１㎡当たりの価格

52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足利市通２丁目１２番１６外				②地積　(㎡)	480 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3.5	店舗兼事務所Ｓ5	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ古くからの商業地域	北18m県道、三方路	水道、ガス、下水	足利 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

足利駅北西方

600m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

足利市中心部の旧来からの店舗、事務所等の混在する商業地域である。周辺の区画整理事業が再開するも店舗等
の集積は年々減少し、集客力は下がり続けている。この傾向は当分続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
奥行長大　　　　　　　　　　　　 -6.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は足利市、佐野市、栃木市の県南の比較的商業集積の高い商業地域である。需要者は地元事業者が中心だが
、それ以外もみられる。渡良瀬川河南中心地区の商業集積が高まり、その反動で旧来の中心商業地は空洞化が進んでい
る。取引件数が少なく、取引される画地規模もまちまちで、市場における取引の中心価格帯を見出すことは困難な状態
である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗等が多く見られる地域であり、投資目的の取引は極めて少ない。近隣の貸店舗等の空室率は高く
、元本価格に見合った賃料相場が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたものと思料される。取引の中心
は自用の店舗用地等の取得のため、市場性を適切に反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　足利 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     53,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

足利市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は
県平均を上回る。土地への需要はコロナ禍の
影響もあり、弱含みで推移している。

足利市の古くからの中心商業地であるが、近
年、新規開業店舗はあまり見られず、繁華性
は徐々に低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

-1.1 ％

３　試算価格算定内訳

足利 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公２Ｄ -27	足利市		建付地	（　）	不整形	南18m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０５公２Ｄ -52	足利市		建付地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０５公２Ｄ -227	足利市		更地	（　）	長方形	北東18m県道、南東9m、南西6m、三方路		２住居 (70,200)
d	Ｒ０５公２Ｄ -230	足利市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、南西11m、北2.5m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,624	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	39,068	100 [ 73.7]	53,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,000
b	(　 ) 18,980	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 45.0]	100 [ 97.0]	43,221	100 [ 79.9]	54,094		54,100
c	(　 ) 66,543	100 [ 110.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	55,575	100 [ 102.4]	54,272		54,300
d	(　 ) 20,453	100 [ 80.0]	[ 97.8] 100	100 [ 65.0]	100 [ 89.1]	43,173	100 [ 81.2]	53,169		53,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
d	売急ぎ	％／月 -0.12	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,600 円／㎡]

足利 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,454,374	7,111,853	25,342,521	24,597,300	745,221	（　0.9507） 708,482	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,458,816 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足利 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	330.00	Ｓ5	1,650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	480 ㎡	12.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階を店舗、４階以上を事務所として賃貸（フロア貸し）することを想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	330.00	75.0	247.50	2,909	719,978	3.0	2,159,934
							1.0	719,978
2～	店舗	330.00	85.0	280.50	2,200	617,100	3.0	1,851,300
							1.0	617,100
3～	店舗	330.00	85.0	280.50	2,200	617,100	3.0	1,851,300
							1.0	617,100
4～	事務所	330.00	85.0	280.50	1,600	448,800	3.0	1,346,400
							1.0	448,800
5～	事務所	330.00	85.0	280.50	1,600	448,800	3.0	1,346,400
							1.0	448,800

計		1,650.00	83.0	1,369.50		2,851,778		8,555,334
								2,851,778

⑨年額支払賃料	2,851,778 円　×　12ヶ月　＝　 34,221,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,369.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,221,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,737,707 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,483,629 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,555,334 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,709 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,851,778 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 892,036 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,454,374 円　　　　（　 67,613 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公２Ｄ（賃）　　　　-1	3,069 ( 3,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	2,915	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,999 円/㎡　月額支払賃料（　 2,909 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公２Ｅ（賃）　　　　-25	2,400 ( 2,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [ 75.0]	3,083
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

足利 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,785,000 円	357,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,368,853 円	34,221,336　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,034,500 円	357,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	357,000 円	357,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	357,000 円	357,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,111,853 円　（　　　　　　 14,816 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	357,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,597,300 円（　　　　　 51,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,454,374 円
②総費用	7,111,853 円
③純収益　①－②	25,342,521 円
④建物等に帰属する純収益	24,597,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	745,221 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	708,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,476 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,458,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）