鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足利 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公２Ｄ -46	足利市		建付地	（　）	不整形	北西9m市道、南西4m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０５公２Ｅ -236	足利市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.8m市道、南西4m、角地		準工 (70,200)
c	Ｒ０５公２Ｅ -36	足利市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０５公２Ｅ -11	足利市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東5.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０５公２Ｅ -227	足利市		建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,818	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	27,526	100 [ 111.1]	24,776	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	25,800
b	(　 ) 18,216	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 107.1]	24,006	100 [ 97.0]	24,748		25,700
c	(　 ) 29,604	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	28,238	100 [ 112.2]	25,168		26,200
d	(　 ) 25,197	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	24,648	100 [ 101.9]	24,188		25,200
e	(　 ) 19,360	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.0]	24,498	100 [ 99.0]	24,745		25,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,700 円／㎡]

足利 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例を収集することが出来なかったので、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,363,944	680,912	2,683,032	2,538,130	144,902	（　0.9731） 141,004	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,000,085 円　　　　（　 9,060 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足利 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	138.00	ＬＳ2	206.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	12.9 m x 23.3 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け、１ＬＤＫ、６戸、平均専有面積４６㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	103.00	100.0	103.00	1,404	144,612	1.0	144,612
							1.0	144,612
2～ 2	住宅	103.00	100.0	103.00	1,432	147,496	1.0	147,496
							1.0	147,496
～

～

～

計		206.00	100.0	206.00		292,108		292,108
								292,108

⑨年額支払賃料	292,108 円　×　12ヶ月　＝　 3,505,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,505,296 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 280,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,224,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	292,108 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,687 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 292,108 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,385 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,363,944 円　　　　（　 10,163 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公２Ｉ（賃）　　　　-47	1,262 ( 1,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,465 円/㎡　月額支払賃料（　 1,404 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公２Ｂ（賃）　　　　-1	1,435 ( 1,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,467
c	Ｒ０５公２Ｉ（賃）　　　　-49	1,460 ( 1,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,461

足利 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,600 円	35,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	140,212 円	3,505,296　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額による
	建物　　　　　　　　　 305,100 円	35,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 680,912 円　（　　　　　　 2,057 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,900,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 206.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,538,130 円（　　　　　 7,668 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,363,944 円
②総費用	680,912 円
③純収益　①－②	2,683,032 円
④建物等に帰属する純収益	2,538,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,902 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	141,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 426 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,000,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,060 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
足利 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足利 -24

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　海賀　睦友

TEL.

鑑定評価額

8,540,000 円

１㎡当たりの価格

25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足利市鹿島町字薬師５８４番３				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、事業所が混在する住宅地域	南西5.5m市道	水道、下水	山前 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 300 ｍ、南 30 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

山前駅　西方

800m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

事業所等も見受けられるやや雑然とした住宅地域だが、地域要因に大きな変動は見受けられない。需要は強くな
いため価格は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,070 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏はＪＲ両毛線、東武伊勢崎線を中心とした概ね足利市の圏域である。需要者の中心は市内居住者で、３０
代～４０代の一次取得者が中心である。近隣市町からの転入者はあまり見受けられない。対象標準地に係る市場の中心
価格帯は、土地は１４０㎡～２５０㎡程度で概ね３００万円～９００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円～
３，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域周辺は居住の快適性を重視する住宅地域である。当該地域は戸建住宅が中心で、収益目的での土地取引は殆
ど見受けられないことから収益価格の重要性は低い。快適性が重視される戸建住宅地域で自己使用目的で取引されてお
り、取引価格の重要性が高い地域であるため、収益価格は参考に留め、市場の動向等を考慮し、代表標準地との検討を
踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足利 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,800 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[101.0]

100
[ 97.0]

[104.0]
100

25,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済は低迷しており、不動産市況も回復
基調は弱い。コロナ禍の影響は緩和されつつ
ある。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

足利 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公２Ｄ -42	足利市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.2m市道、北西4.4m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０５公２Ｄ -46	足利市		建付地	（　）	不整形	北西9m市道、南西4m、角地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０５公２Ｅ -3	足利市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０５公２Ｄ -44	足利市		更地	（　）	不整形	西8.8m市道、東4m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,464	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	23,466	100 [ 100.9]	23,257	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	24,200
b	(　 ) 22,818	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	27,526	100 [ 111.1]	24,776		25,800
c	(　 ) 27,959	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,295	100 [ 108.7]	25,110		26,100
d	(　 ) 21,918	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	25,832	100 [ 104.9]	24,625		25,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,800 円／㎡]

足利 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,324,096	697,104	2,626,992	2,481,990	145,002	（　0.9731） 141,101	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,002,149 円　　　　（　 9,070 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足利 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	106.00	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	12.9 m x 23.3 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（５３㎡）×４

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	106.00	100.0	106.00	1,346	142,676	1.0	142,676
							1.0	142,676
2～ 2	住居	106.00	100.0	106.00	1,386	146,916	1.0	146,916
							1.0	146,916
～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		289,592		289,592
								289,592

⑨年額支払賃料	289,592 円　×　12ヶ月　＝　 3,475,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,475,104 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 288,434 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,186,670 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	289,592 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,656 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 289,592 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,324,096 円　　　　（　 10,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公２Ｅ（賃）　　　　-28	1,230 ( 1,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,439	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,404 円/㎡　月額支払賃料（　 1,346 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公２Ｉ（賃）　　　　-43	1,141 ( 1,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,378
c	Ｒ０５公２Ｉ（賃）　　　　-46	938 ( 938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,396

足利 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,400 円	37,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	139,004 円	3,475,104　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 315,300 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 697,104 円　（　　　　　　 2,106 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,481,990 円（　　　　　 7,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,324,096 円
②総費用	697,104 円
③純収益　①－②	2,626,992 円
④建物等に帰属する純収益	2,481,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	145,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	141,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 426 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,002,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,070 円／㎡）