別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 足利 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -15 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市百頭町字赤城２１１０番５ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、作業所等 の混在する住宅地域 南3.8m市道 水道、下水 福居 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．８ｍ 市道 交通 施設 福居駅南方 850m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの戸建住宅を中心とした住宅地域であり、インフラの未整備感が不動産需要に波及しているものと見ら れる。地価は継続的に下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は足利市内の住宅地域全般に及び、東武伊勢崎線沿線を主としている。需要の中心はサラリーマン世帯を 中心とする比較的若い一次取得者層であり、隣接市等からの圏域内への転入者は少ない。近隣地域は一定の居住環境や 接近性を有しているため住宅地としての需要は認められるものの、人口減少や高齢化等社会環境に起因する需要減退に より弱含みの推移が見られる。取引の中心となる価格帯は２５０㎡～３００㎡程度で７５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲はアパート等収益物件も一部に見られるが、土地利用の中心は一次取得者層による自用の戸建住宅である。このた め収益還元法については土地建物への投資額を家賃収入で回収できるだけの賃貸市場にはなく、収益物件取得目的での 土地取引も低位であることから適用は断念した。鑑定評価額は付近におけるエンドユーザーが取得した取引事例による 比準価格の信頼性を重視し、代表標準地との均衡にも留意したうえで上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [118.8] [105.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高やコロナ、国際情勢等、国内外事情を 背景として景気は弱含みに推移しており、不 動産市場における地方の回復基調は停滞感が 継続している。 地域要因を変化させる行政の動き、大型開発 等は特になく、不動産需要は弱含みで地価は 下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％