別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 足利 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -13 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市毛野新町２丁目２７番 ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 あしかがフラワーパー ク 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 あしかがフラワーパー ク駅北西方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣は市域東部の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと見込ま れる。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、足利市内に存する住宅地域の範囲で形成される。主たる需要者は、市内及び周辺市町に在住する第一次 取得者層で、圏外からの流入は少ない。人口減少及び高齢化の進行により地域経済の縮小が続く中で住宅地の取引需要 は選別化が進行しているが、圏内では河南地区が需要の中心として形成されつつある。市場において需要の中心となる 価格帯は、土地のみでは６００～１，０００万円前後、新築戸建では２，２００～２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は足利市郊外の住宅地域。周辺にはアパート等の賃貸用途も散見されるものの、対象標準地は自用目的を前提とす る小規模画地で適切な賃貸想定が困難であることから、収益還元法は非適用とした。近隣は自己使用による土地利用が 大半であり、市場の実勢を反映した比準価格は強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [101.0] 100 [101.9] [104.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足利市は人口減少、高齢化率の上昇が続き、 地域経済は縮小傾向にある。不動産市場も弱 含みの状態で推移している。 市域郊外に所在する既成住宅地域で、熟成度 は高い。地域要因に特段の変動は見られず、 安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％