別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 足利 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -5 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市柳原町８５９番１６ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する住宅地域 西9m市道 水道、ガス、下水 足利 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 足利駅北方 1.4km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小学校や市役所に近接する既成市街地内の住宅地域で、地域要因に格別の変動はないことから、当分 の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、足利市内のＪＲ両毛線及び東武伊勢崎線沿線の住宅地域一円の圏域である。需要者の中心は市内に居住 又は勤務する住宅一次取得者で、圏域外からの転入者は少ない。同一需給圏においては、渡良瀬川河北地域よりも河南 地域の方に住宅地需要が向かう傾向にあり、河北地域の旧来の住宅地域では需要は弱含みである。土地は１３０㎡から ２５０㎡程度で１０００万円以内、新築戸建物件で２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、用途の混在が見られる既成住宅地域であり、自己居住用の戸建住宅建設目的での土地取引が中心の地域で ある。周辺にはアパート等の土地利用も見られるが、後記のとおり、対象標準地は画地規模が小さくアパートの建設想 定が現実的ではないことから、収益価格は試算し得なかった。したがって、市場性を反映して実証的な比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [ 91.5] [102.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足利市では過去１年間で生産年齢人口が１． ２％減、高齢化率が０．３ポイント上昇し、 河南地域の一部を除き宅地需要は全般的に弱 含みである。 既成市街地の熟成した住宅地域で、当該地域 に対する需要に変化はなく、市場の特性にも 格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％