別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇都宮 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 9-4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 1,040,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市平出工業団地４１番２ ②地積 　(㎡) 41,256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 中小規模工場が多い 街区整然とした工業 団地 東16m市道、三方路 水道、ガス 宇都宮 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   290 ｍ、南   250 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 280.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 通称「平出工業団地」の一角 に存する。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅北東方 3.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市のみならず本県を代表する工業団地内に存し、熟成度は非常に高い。県内で特に県央・県南地区の工場用地 への需要は強く、地価水準も当面上昇基調が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業地域を中心に北関東の類似地域一円に及ぶ。主な需要者は生産又は物流の拠点を欲する大手～ 中堅企業で、圏内外を問わない。本県県央部～県南の工業地への企業の進出意欲は強く、近年新規の工業団地の売行き は堅調を維持している。中心となる取引価格帯について、規模が様々で総額は表示しづらいが、単価的には㎡当り２万 円台半ば程度と思料する。一方画地が細分化された場合、相応に割高となる例も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 次々頁記載の状況から土地残余法は適用しなかった。一方当該地域の特性から市場で想定される取引は自用の工場又は 流通業務用地としての物件がほとんどであり、類似の物件間での立地条件や利用可能な用途について比較検討されるも のである。以上及び一般的要因の動向を踏まえ、本件では実際の取引事例に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減の局面に入った。土地取引件 数は微減。工業地についてはコロナ禍の影響 は軽微。 熟成した工業団地として特段の当要因の変動 はなく、安定的に推移している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％