別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇都宮 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 9-2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 77,700,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市川田町字草倉７８０番６ ②地積 　(㎡) 1,726   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、小規模工場 等が見られる工業地 域 東6.5m市道 水道、下水 宇都宮 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 新幹線高架に近接した地域 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅　南方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 用途地域が準工で、営業所、倉庫、小規模工場のほかホテル、アパート等も見られる。市街化調整区域と近接し た位置にあり、地域要因には格別な変動要因も認められないため現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市及び周辺市町で営業所、事業所、工場等が立地可能な圏域である。また、それらの取得を目的 とする地元事業法人等が需要者の中心である。コロナ禍等もあり企業業績も二極化し投資行動も一様ではないが、規模 の大きい工業団地の需要が比較的堅調なのに対し、当該地域のような中小工場地の需要はやや弱い。需要の中心となる 価格帯については、類似した不動産の取引が少なく、画地規模のバラツキ等も大きいため一概には言いづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場及び営業所等が中心となる地域で、適切な賃貸事例の収集は困難なため収益価格は試算しない。比準価格は 、類似した事例が少ない中で、なるべく価格牽連性を有する事例から試算しており、規範性を有する。当該地域は、自 己使用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場での取 引の実態を反映し、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 9-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [103.0] 100 [ 54.8] [100.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 供給面での制約の影響が見られるが、県内経 済や生産活動は持ち直しの動き。製造業の設 備投資は増加見込み。当市の人口は微減、世 帯数は微増傾向。 地域要因に大きな変動はない。用途地域が準 工で用途の多様性を有するが、そのため環境 においては雑然とした印象も受ける。地価は 概ね横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％