別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇都宮 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 9-1 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅徳   TEL.

鑑定評価額 338,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市平出工業団地８番２ ②地積 　(㎡) 14,614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中規模工場等が建ち 並ぶ国道沿線の工業 団地 北東10m市道 水道 宇都宮 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  86.5 ｍ、奥行　約　　 162.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅北東方 5.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は国道４号を地域内幹線街路とする平出工業団地（内陸型）内の工業地域で、今後とも現状を維持して推 移するものと予測する。企業の設備投資意欲の改善等により地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木県内の内陸型の工業地域である。近隣地域は画地規模１０，０００㎡～３０，０００㎡程度の中～大 規模の工場地が存する。需要者の中心は自用の工場・倉庫等の用地取得を目的とする全国展開をする大企業等である。 宇都宮市の工業団地内における工場の閉鎖（撤退）等は減少し、取引は回復傾向にある。近隣地域は熟成した地域で土 地の供給は限定的であり、事業再編等に伴う土地の取引も少ないため中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道４号を主要幹線街路とする内陸型の工業地域（工業団地）で、自用の工場・倉庫等が中心である。自社 工場の建設等を目的とする中、大規模工場地であり、貸し倉庫、工場等は少ない。よって、価格決定に際しては、近隣 地域の地域的特性及び取引の状況、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 9-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [103.0] 100 [106.1] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高や円安による物価上昇が継続するが 、新型コロナウイルスの感染抑制と経済活動 の両立を図り個人消費や生産活動は緩やかに 持ち直している。 国道４号に近い成熟した工業団地である。コ ロナ禍にあっても工業団地内の用地や国道４ 号沿いの用地に対しては比較的強い需要が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％