鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｄ -21	宇都宮市		貸家建付地	（　）	長方形	北30m県道、中間画地		商業 (100,600)
b	Ｒ０５公１Ｄ -22	宇都宮市		更地	（　）	不整形	北30m県道、中間画地		商業 (100,600)
c	Ｒ０５公１Ｆ -117	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北30m県道、中間画地		商業 (100,600)
d	Ｒ０５公１Ｄ -32	宇都宮市		貸家建付地	（　）	長方形	北32m市道、中間画地		商業 (100,600)
e	Ｒ０５公１Ｄ -33	宇都宮市		底地	（　）	長方形	北32m県道、南10m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 268,476	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,476	100 [ 68.0]	394,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	426,000
b	(　 ) 292,472	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	256,554	100 [ 68.0]	377,285		407,000
c	(　 ) 313,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,735	100 [ 83.8]	374,385		404,000
d	(　 ) 214,316	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	313,514	100 [ 86.9]	360,776		390,000
e	(　 107,335) 268,338	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	268,864	100 [ 83.0]	323,933		350,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 405,000 円／㎡]

宇都宮 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	264,457,211	56,443,098	208,014,113	189,504,000	18,510,113	（　0.9360） 17,325,466	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	385,010,356 円　　　　（　 269,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,103.05	Ｓ9	10,290.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	1,430 ㎡	42.0 m x 36.0 m	前面道路：市道　 20.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～９階は事務所。延床面積は容積不算入床（駐車場・ＥＬＶシャフト）を含む。駐車場は別棟タワー式（８０台）。

⑦有効率　 67.9 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	1,447.36

1～ 1	店舗	855.69	60.3	515.94	3,176	1,638,625	12.0	19,663,500
							0.0	0
2～ 9	事務所	986.01	82.0	808.26	3,055	2,469,234	12.0	29,630,808
							0.0	0
塔屋～		99.00

～

計		10,290.13	67.9	6,982.02		21,392,497		256,709,964
								0

⑨年額支払賃料	21,392,497 円　×　12ヶ月　＝　 256,709,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,982.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	21,000 円／台　×　 80 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 20,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	256,709,964 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 20,160,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 14,851,498 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	262,018,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	256,709,964 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,438,745 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	264,457,211 円　　　　（　 184,935 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-1	3,907 ( 3,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	3,588	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,208 円/㎡　月額支払賃料（　 3,176 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-12	3,046 ( 3,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,025
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,640,000 円	2,880,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,843,498 円	276,869,964　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,439,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 23,760,000 円	2,880,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	2,880,000 円	2,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,880,000 円	2,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 56,443,098 円　（　　　　　　 39,471 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,880,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 10,290.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.50 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	189,504,000 円（　　　　　 132,520 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	264,457,211 円
②総費用	56,443,098 円
③純収益　①－②	208,014,113 円
④建物等に帰属する純収益	189,504,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,510,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,325,466 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 385,010,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宇都宮 5-34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-34

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　相馬　明利

TEL.

鑑定評価額

565,000,000 円

１㎡当たりの価格

395,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市東宿郷１丁目４番１｢東宿郷１－４－１４｣				②地積　(㎡)	1,430 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1.2:1	ホテルＳ10	高層のホテル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	西20.5m市道、三方路	水道、ガス、下水	宇都宮 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０．５ｍ市道

交通

施設

宇都宮駅　東方

380m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ宇都宮駅東口地区整備事業が完了し、北関東初のコンベンション施設、ライトキューブ宇都宮が供用開始と
なり、令和５年８月開通予定のＬＲＴ敷設事業と相俟って地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 404,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 267,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇都宮市内の中心商業地域、主にＪＲ宇都宮駅及び東武宇都宮周辺の中高層店舗・事務所等が立地する
一円の圏域である。典型的市場参加者は、資金調達力のある法人個人投資家やマンション・ホテル事業者等の法人が考
えられ、ＪＲ宇都宮駅東口交流拠点施設の供用開始及びＬＲＴ整備事業の影響から、周辺で割高・転売目的の取引も見
受けられた。需要の中心となる価格帯は、土地建物の規模・類型、取引形態が様々であるため把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、ＪＲ宇都宮駅東側の商業地域を形成し、インバウンド需要は回復傾向にあるが、総じて空室率は僅かな上
昇傾向にあり、典型的市場参加者は、収益性よりもむしろ利便性・価格の客観性を重視し、取引市場での動向を注視し
て価格の意思決定をすると思料される。よって標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を標準とし、
収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 318,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 87.3]

[108.0]
100

393,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    384,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　宇都宮 5-23                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    389,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総じて貸店舗・オフィス空室率は僅かに上昇
しているが、令和５年春にＪＲ宇都宮駅東口
で貸事務所の大量供給が見込まれ、今後の動
向が注目される。

ネットワーク型コンパクトシティ推進及びＬ
ＲＴの導入、ＪＲ宇都宮駅東口整備事業の完
了により東口の地価は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ａ -16	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、東4m、角地		商業 (100,480)
b	Ｒ０５公１Ｄ -21	宇都宮市		貸家建付地	（　）	長方形	北30m県道、中間画地		商業 (100,600)
c	Ｒ０５公１Ｄ -32	宇都宮市		貸家建付地	（　）	長方形	北32m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	Ｒ０５公１Ｆ -117	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北30m県道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 333,115	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	328,538	100 [ 86.6]	379,374	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	410,000
b	(　 ) 268,476	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,476	100 [ 72.0]	372,883		403,000
c	(　 ) 214,316	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	313,514	100 [ 82.8]	378,640		409,000
d	(　 ) 313,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,735	100 [ 85.9]	365,233		394,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 404,000 円／㎡]

宇都宮 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理済みの既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	261,705,098	55,794,608	205,910,490	187,530,000	18,380,490	（　0.9360） 17,204,139	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	382,314,200 円　　　　（　 267,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,103.05	Ｓ9	10,290.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	1,430 ㎡	42.0 m x 36.0 m	前面道路：市道　 20.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用の店舗兼事務所としての使用を想定。タワー式駐車場完備。

⑦有効率　 67.9 ％
の理由

類似のオフィスビルの有効率を参考に決定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	1,447.36

1～ 1	店舗	855.69	60.3	515.94	3,184	1,642,753	12.0	19,713,036
							0.0	0
2～ 9	事務所	986.01	82.0	808.26	3,029	2,448,220	12.0	29,378,640
							0.0	0
塔屋～		99.00

～

計		10,290.13	67.9	6,982.02		21,228,513		254,742,156
								0

⑨年額支払賃料	21,228,513 円　×　12ヶ月　＝　 254,742,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,982.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 80 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 19,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	254,742,156 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 19,200,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 14,657,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	259,285,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,742,156 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,420,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	261,705,098 円　　　　（　 183,011 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｃ（賃）　　　　-13	4,689 ( 4,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [147.0]	100 [100.0]	3,190	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,211 円/㎡　月額支払賃料（　 3,184 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｃ（賃）　　　　-14	3,361 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,232
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,550,000 円	2,850,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,697,108 円	273,942,156　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,335,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 23,512,500 円	2,850,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	2,850,000 円	2,850,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,850,000 円	2,850,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 55,794,608 円　（　　　　　　 39,017 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,850,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 10,290.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.50 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	187,530,000 円（　　　　　 131,140 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	261,705,098 円
②総費用	55,794,608 円
③純収益　①－②	205,910,490 円
④建物等に帰属する純収益	187,530,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,380,490 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,204,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,031 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 382,314,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 267,000 円／㎡）