鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｇ -4	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
b	Ｒ０５公１Ｄ -43	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	北西16m市道、南3m、角地		準工 (70,200)
c	Ｒ０５公１Ｇ -10	宇都宮市		更地	（　）	不整形	東12.5m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０５公１Ｉ -88	宇都宮市		更地	（　）	長方形	東13m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ｒ０５公１Ｋ -81	塩谷郡高根沢町		貸家建付地	（　）	長方形	北西20m県道、南東6m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,560	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,105	100 [ 104.0]	58,755	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,800
b	(　 ) 68,545	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	78,026	100 [ 131.6]	59,290		59,300
c	(　 ) 43,708	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	58,569	100 [ 100.4]	58,336		58,300
d	(　 ) 37,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	53,444	100 [ 92.0]	58,091		58,100
e	(　 ) 55,227	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,172	100 [ 95.0]	58,076		58,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,500 円／㎡]

宇都宮 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理事業地内にあり、同種の造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,432,159	3,936,859	14,495,300	10,077,500	4,417,800	（　0.9738） 4,302,054	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	89,626,125 円　　　　（　 38,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	922.00	Ｓ1	922.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	2,312 ㎡	58.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	922.00	100.0	922.00	1,773	1,634,706	5.0	8,173,530
							1.0	1,634,706
～

～

～

～

計		922.00	100.0	922.00		1,634,706		8,173,530
								1,634,706

⑨年額支払賃料	1,634,706 円　×　12ヶ月　＝　 19,616,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 922.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,616,472 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,569,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,047,154 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,173,530 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,196 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,634,706 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 309,809 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,432,159 円　　　　（　 7,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｂ（賃）　　　　-20	1,962 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,863	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,811 円/㎡　月額支払賃料（　 1,773 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｍ（賃）　　　　-10	2,029 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,759
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	145,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	784,659 円	19,616,472　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,086,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,196,200 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,936,859 円　（　　　　　　 1,703 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 922.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,077,500 円（　　　　　 4,359 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,432,159 円
②総費用	3,936,859 円
③純収益　①－②	14,495,300 円
④建物等に帰属する純収益	10,077,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,417,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,302,054 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,861 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,626,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宇都宮 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-33

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　永井　正義

TEL.

鑑定評価額

134,000,000 円

１㎡当たりの価格

58,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市ゆいの杜４丁目２番２外｢ゆいの杜４－２－３２｣				②地積　(㎡)	2,312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	低層の小売店舗等が見られる県道沿いの商業地域	西18m県道、背面道	水道、ガス、下水	宇都宮 8.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 58.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＬＲＴ（次世代型路面電車シ
ステム）事業が進捗中である
。

街

路

１８ｍ県道、二方路

交通

施設

宇都宮駅東方

8.8km

法令

規制

１住居
(70,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

宇都宮テクノポリスセンター「ゆいの杜」地区の商業地域で、背後人口は増加傾向にあり、また、ＬＲＴ事業等
の周辺開発も進捗中で、利便性等の向上が期待され、地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は自己業務用の店舗等を建築し経営参
加する法人等。主要地方道宇都宮茂木線背後の地域であるが、大規模商業施設に近接し、周辺は区画整理済の環境の良
好な住宅地域として熟成過程にあり、今後も背後人口の増加が見込まれ、店舗等の立地条件は良好である。上記周辺開
発の影響等もあって需要は強いが供給は限定的である。取引規模は各々で、取引の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では事業用定期借地等による遊休資産の利活用等が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収
益価格は低位に試算された。低層店舗等の立地が中心で、容積率を十分に活用しない土地利用が中心であり、収益性に
反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準
とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,500 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[108.8]

[100.0]
100

58,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ネットワーク型コンパクトシティの形成を推
進している。市人口は微減傾向で、物価高の
影響等もあって、県内景気等の先行きは不透
明である。

団地内人口は増加傾向にあり、ＬＲＴ等の周
辺開発等も進捗中で、店舗等の立地条件は良
好であり、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｋ -207	宇都宮市		更地	（　）	不整形	北西16m市道、南西5.5m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０５公１Ｍ -38	宇都宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m国道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ｒ０５公１Ｇ -10	宇都宮市		更地	（　）	不整形	東12.5m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０５公１Ｇ -4	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,866	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.9]	79,583	100 [ 140.2]	56,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,800
b	(　 ) 60,315	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	101,028	100 [ 164.8]	61,303		61,300
c	(　 ) 43,708	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	58,569	100 [ 103.6]	56,534		56,500
d	(　 ) 60,560	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,105	100 [ 100.0]	61,105		61,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +31.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -29.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +54.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,700 円／㎡]

宇都宮 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,949,110	4,023,284	14,925,826	10,887,100	4,038,726	（　0.9728） 3,928,873	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	81,851,521 円　　　　（　 35,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	930.00	Ｓ1	930.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	2,312 ㎡	58.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	930.00	100.0	930.00	1,810	1,683,300	3.0	5,049,900
							1.0	1,683,300
～

～

～

～

計		930.00	100.0	930.00		1,683,300		5,049,900
								1,683,300

⑨年額支払賃料	1,683,300 円　×　12ヶ月　＝　 20,199,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 930.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,199,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,615,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,583,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,049,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,459 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,683,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 319,019 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,949,110 円　　　　（　 8,196 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-6	2,871 ( 2,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	1,889	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,846 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-7	2,351 ( 2,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,802
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	604,000 円	151,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	807,984 円	20,199,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,063,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,245,700 円	151,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,023,284 円　（　　　　　　 1,740 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 930.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,887,100 円（　　　　　 4,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,949,110 円
②総費用	4,023,284 円
③純収益　①－②	14,925,826 円
④建物等に帰属する純収益	10,887,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,038,726 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,928,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,699 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,851,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,400 円／㎡）