別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇都宮 5-28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 5-28 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.

鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市台新田１丁目２０８番１ ｢台新田１－１－３７｣ ②地積 　(㎡) 2,026   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 店舗兼工場 Ｓ2 自動車販売会社、店 舗等の建ち並ぶ路線 商業地域 西10m国道 水道、下水 宇都宮 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  71.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 宇都宮駅　南西方 5.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の南方に離れた幹線国道沿線のほぼ熟成した路線商業地域であるが、当面街路の拡幅予定もなく、地 域要因に変化はないため、地価水準は横這いからやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市内、特に南部における低層店舗・事業所等が立地する幹線街路沿線地域一円である。典型的需 要者は、自己の業務用不動産の取得を目的とする資金調達力のある地元その他ロードサイド型の店舗展開をする中堅企 業等の法人が考えられる。個人消費は、コンビニ・ドラッグストア等を中心にウイズコロナの下で、持ち直しの動きと なっているが、総じて土地建物の規模・類型、取引形態が様々であるため、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中心市街地の南方に離れた路線商業地で、ディーラーなど自社店舗が目立つ周辺状況から、典型的市場参 加者は、賃貸収入よりもむしろ自用を目的とし、利便性・客観性を重視して、取引市場での動向を注視して価格の意思 決定をすると思料される。よって標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を関 連づけ、標準地の前年価格、類似の標準地価格からの検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総じて貸店舗・オフィス空室率は僅かに上昇 しているが、令和５年春にＪＲ宇都宮駅東口 で貸事務所の大量供給が見込まれ、今後の動 向が注目される。 郊外店舗としては、街路が広く整備された簗 瀬・平松本町・下栗等の市南東部区画整理地 区の需要が強く、市南部の国道４号沿線は衰 退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％