鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｇ -11	宇都宮市		更地	（　）	台形	東12.5m国道、南西4m、角地		準工 (70,200)
b	Ｒ０５公１Ｊ -18	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	北25m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０５公１Ｍ -38	宇都宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m国道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ｒ０５公１Ｄ -43	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	北西16m市道、南3m、角地		準工 (70,200)
e	Ｒ０５公１Ｊ -7	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北16m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,400	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	66,474	100 [ 100.9]	65,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,900
b	(　 ) 54,617	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 68.0]	80,640	100 [ 122.2]	65,990		66,000
c	(　 ) 60,315	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	101,028	100 [ 153.9]	65,645		65,600
d	(　 ) 68,545	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	78,026	100 [ 119.1]	65,513		65,500
e	(　 ) 61,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,873	100 [ 94.0]	65,822		65,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +57.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,800 円／㎡]

宇都宮 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線道路沿いの商業地域にあって方式になじまない故、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,032,669	5,294,845	19,737,824	16,880,500	2,857,324	（　0.9745） 2,784,462	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	58,009,625 円　　　　（　 34,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	646.00	Ｓ2	1,292.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,669 ㎡	42.7 m x 41.3 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所、全４戸、支払い賃料は駐車場使用料を含む。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

ホール、階段等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	646.00	85.0	549.10	2,100	1,153,110	3.0	3,459,330
							1.0	1,153,110
～ 2	事務所	646.00	90.0	581.40	1,800	1,046,520	3.0	3,139,560
							1.0	1,046,520
～

～

～

計		1,292.00	87.5	1,130.50		2,199,630		6,598,890
								2,199,630

⑨年額支払賃料	2,199,630 円　×　12ヶ月　＝　 26,395,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,130.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,395,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,111,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,283,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,598,890 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,710 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,199,630 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 688,044 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,032,669 円　　　　（　 14,999 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｍ（賃）　　　　-11	2,286 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [109.0]	2,050	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,165 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｇ（賃）　　　　-29	2,340 ( 2,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [106.0]	2,165
c	Ｒ０５公１Ｆ（賃）　　　　-14	2,521 ( 2,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [120.0]	100 [109.0]	2,118

宇都宮 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	980,000 円	245,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	923,845 円	26,395,560　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 879,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,021,200 円	245,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,294,845 円　（　　　　　　 3,172 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	245,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 1,292.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,880,500 円（　　　　　 10,114 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,032,669 円
②総費用	5,294,845 円
③純収益　①－②	19,737,824 円
④建物等に帰属する純収益	16,880,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,857,324 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,784,462 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,009,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宇都宮 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-23

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　永井　正義

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市北若松原２丁目１１１９番１９９｢北若松原２－１１－２９｣				②地積　(㎡)	1,669 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1	店舗兼事務所Ｓ2	大中規模の店舗、事務所等が多い路線商業地域	南25m国道	水道、下水	西川田 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 43.0 ｍ、奥行　約　　 41.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

西川田駅南東方

1.9km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した路線商業地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状維持と予測する。車輌通行量が多い主要幹
線道路沿いの地域で、安定的な需要が認められ、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇都宮市のうち幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域の圏域で、需要者の中心は自己使用目的で低層
店舗等を建築し経営参加する法人である。宇都宮市の主要幹線道路である宇都宮環状道路沿いに形成された沿道型の商
業地域で、車輛通行量が多く、店舗、営業所等の立地環境は良好であり、当該立地優位性から需要者の相対的な選好性
は高いが、供給は限定的である。取引規模は各々で、需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事業用定期借地等による遊休資産の利活用等が見られる程度で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収
益価格は低位に試算された。低層店舗、営業所等の立地が中心で、容積率を十分に活用しない土地利用が中心であり、
収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価
格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,500 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 96.6]

[100.0]
100

65,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ネットワーク型コンパクトシティの形成を推
進している。市人口は微減傾向で、物価高の
影響等もあって、県内景気等の先行きは不透
明である。

宇都宮市の主要幹線道路沿いの路線商業地域
として熟成し、地域要因に特別な変動はなく
、地価は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｋ -207	宇都宮市		更地	（　）	不整形	北西16m市道、南西5.5m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０５公１Ｍ -38	宇都宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m国道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ｒ０５公１Ｇ -10	宇都宮市		更地	（　）	不整形	東12.5m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０５公１Ｇ -4	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,866	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.9]	79,583	100 [ 124.9]	63,717	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,700
b	(　 ) 60,315	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	101,028	100 [ 147.0]	68,727		68,700
c	(　 ) 43,708	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	58,569	100 [ 92.2]	63,524		63,500
d	(　 ) 60,560	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,105	100 [ 89.2]	68,503		68,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -29.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,900 円／㎡]

宇都宮 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,713,473	4,523,900	16,189,573	13,677,000	2,512,573	（　0.9738） 2,446,744	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	50,973,833 円　　　　（　 30,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,669 ㎡	42.7 m x 41.3 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗２区画、２階は事務所２区画。支払賃料は駐車場使用料を含む。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段室等の共用部を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	85.0	425.00	2,300	977,500	3.0	2,932,500
							1.0	977,500
2～ 2	事務所	500.00	90.0	450.00	1,900	855,000	3.0	2,565,000
							1.0	855,000
～

～

～

計		1,000.00	87.5	875.00		1,832,500		5,497,500
								1,832,500

⑨年額支払賃料	1,832,500 円　×　12ヶ月　＝　 21,990,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 875.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,990,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,759,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,230,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,497,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,577 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,832,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 432,096 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,713,473 円　　　　（　 12,411 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-6	2,871 ( 2,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	2,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,355 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-7	2,351 ( 2,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,312
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	776,000 円	194,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	879,600 円	21,990,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 879,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,600,500 円	194,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,523,900 円　（　　　　　　 2,711 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,677,000 円（　　　　　 8,195 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,713,473 円
②総費用	4,523,900 円
③純収益　①－②	16,189,573 円
④建物等に帰属する純収益	13,677,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,512,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,446,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,973,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,500 円／㎡）