鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｊ -38	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	東10m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ｒ０５公１Ｄ -37	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０５公１Ｊ -102	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m市道、東4m、角地		商業 (100,400)
d	Ｒ０５公１Ｄ -23	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北3m道路、中間画地		商業 (100,240)
e	Ｒ０５公１Ｊ -39	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,996	100 [ 76.8]	157,547	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 139,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,385	100 [ 92.0]	151,505		153,000
c	(　 ) 115,592	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	112,674	100 [ 77.6]	145,198		147,000
d	(　 ) 112,045	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.6]	132,441	100 [ 84.6]	156,550		158,000
e	(　 ) 111,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,498	100 [ 67.6]	164,938		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

宇都宮 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,498,085	1,646,628	5,851,457	5,328,360	523,097	（　0.9507） 497,308	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,360,583 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	68.75	ＲＣ5	343.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	101 ㎡	13.0 m x 7.5 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から５階事務所

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.75	69.8	47.99	3,290	157,887	6.0	947,322
							0.0	0
2～ 2	事務所	68.75	85.9	59.06	2,374	140,208	3.0	420,624
							0.0	0
3～ 5	事務所	68.75	85.9	59.06	2,224	131,349	3.0	394,047
							0.0	0
～

～

計		343.75	82.7	284.23		692,142		2,550,087
								0

⑨年額支払賃料	692,142 円　×　12ヶ月　＝　 8,305,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 284.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,305,704 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 830,570 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,475,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,550,087 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,951 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,498,085 円　　　　（　 74,238 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-18	2,903 ( 2,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,194	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,306 円/㎡　月額支払賃料（　 3,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｅ（賃）　　　　-20	3,174 ( 3,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,485
c	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-12	3,046 ( 3,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,208

宇都宮 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,500 円	77,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	332,228 円	8,305,704　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 642,600 円	77,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,646,628 円　（　　　　　　 16,303 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 343.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,328,360 円（　　　　　 52,756 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,498,085 円
②総費用	1,646,628 円
③純収益　①－②	5,851,457 円
④建物等に帰属する純収益	5,328,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	523,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	497,308 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,360,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宇都宮 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-19

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　健司

TEL.

鑑定評価額

15,700,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市宮園町２番４｢宮園町２－２｣				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	不整形 2:1	店舗ＲＣ5	中層の店舗、事務所ビルが多い駅に近い商業地域	東13m市道、北側道	水道、ガス、下水	東武宇都宮 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 7.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

東武宇都宮駅東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

東武宇都宮駅を核とした市街地中心部の商業地域。店舗付事務所ビル等が多く、繁華性は比較的高い。地域要因
に大きな変動要因はないが、コロナ禍の行動制限が解除され、地価は横這いから上昇基調になると判断する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇都宮市中心部の商業地域である。近隣地域は、東武宇都宮駅周辺の商業地域であり、需要者は全国及
び県内の法人等が中心である。商業地の分散化傾向により、中心商業地の空洞化が見られたが、中心市街地活性化区域
内で、コインパーキング等有効利用されていない土地の活用が期待される。画地規模が一様でなく、更地取引はほとん
ど見られないため、土地の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層貸ビルが多い地域で、収益性が重視される地域ではあるが、コロナ禍で空室率の改善は見られていない。土地価格
に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算される傾向にある。従って、多数の取引事例か
ら試算した市場の実態をより反映する信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単価と総額の関連につい
て十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 147,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[100.9]
100

155,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済の動向は緩やかに回復している。個
人消費は底堅く、新設住宅着工戸数は回復し
ている。但し、物価水準の上昇等、厳しい環
境は続いている。

東武宇都宮駅を核とした商業地域で、地域要
因に大きな変動要因はない。需要は行動制限
の解除によりやや増えつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｊ -39	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	Ｒ０５公１Ｊ -37	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、無道路地		商業 (90,330)
c	Ｒ０５公１Ｊ -38	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	東10m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｒ０５公１Ｊ -102	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m市道、東4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,498	100 [ 69.3]	160,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 70,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	100,303	100 [ 64.3]	155,992		157,000
c	(　 ) 120,996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,996	100 [ 76.8]	157,547		159,000
d	(　 ) 115,592	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	112,674	100 [ 70.8]	159,144		161,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

宇都宮 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,797,341	1,793,891	7,003,450	6,440,770	562,680	（　0.9497） 534,377	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,132,854 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	80.00	ＲＣ5	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	101 ㎡	13.0 m x 7.5 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～５階事務所

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

共用部分等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	80.00	70.0	56.00	3,022	169,232	5.0	846,160
							1.0	169,232
2～ 3	事務所	80.00	80.0	64.00	2,418	154,752	3.0	464,256
							1.0	154,752
4～ 5	事務所	80.00	80.0	64.00	2,297	147,008	3.0	441,024
							1.0	147,008
～

～

計		400.00	78.0	312.00		772,752		2,656,720
								772,752

⑨年額支払賃料	772,752 円　×　12ヶ月　＝　 9,273,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,273,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 741,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,531,182 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,656,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 772,752 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 241,717 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,797,341 円　　　　（　 87,102 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-3	3,132 ( 3,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	3,122	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,120 円/㎡　月額支払賃料（　 3,022 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-18	2,903 ( 2,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,101
c	Ｒ０５公１Ｂ（賃）　　　　-13	2,318 ( 2,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	3,136

宇都宮 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	455,500 円	91,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	278,191 円	9,273,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 751,500 円	91,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,793,891 円　（　　　　　　 17,761 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,100,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,440,770 円（　　　　　 63,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,797,341 円
②総費用	1,793,891 円
③純収益　①－②	7,003,450 円
④建物等に帰属する純収益	6,440,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	562,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	534,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,291 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,132,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）