鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｂ -30	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	北20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ｒ０５公１Ｄ -37	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０５公１Ｄ -44	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m市道、南2.5m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０５公１Ｆ -99	宇都宮市		更地	（　）	長方形	北15m市道、東6.5m、南4m、三方路		２住居 (70,200)
e	Ｒ０５公１Ｊ -33	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	西11.5m市道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,883	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	120,582	100 [ 76.8]	157,008	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 139,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,385	100 [ 85.0]	163,982		164,000
c	(　 ) 102,238	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	103,892	100 [ 66.5]	156,229		156,000
d	(　 ) 197,989	100 [ 110.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	173,093	100 [ 102.8]	168,378		168,000
e	(　 ) 117,828	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	124,526	100 [ 77.6]	160,472		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
d	買進み	％／月 +0.22	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

宇都宮 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理済みの既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,300,347	6,137,416	23,162,931	20,930,400	2,232,531	（　0.9507） 2,122,467	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	44,218,063 円　　　　（　 100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	312.16	ＲＣ5	1,349.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	442 ㎡	18.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用の店舗兼共同住宅としての使用を想定。平面駐車場５台完備。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

類似のビルの有効率を参考に決定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.67	75.0	75.50	2,995	226,123	5.0	1,130,615
							1.0	226,123
2～ 2	共同住宅	312.16	93.0	290.31	1,860	539,977	1.0	539,977
							1.0	539,977
3～ 4	共同住宅	312.16	93.0	290.31	1,890	548,686	1.0	548,686
							1.0	548,686
5～ 5	共同住宅	312.16	93.0	290.31	1,920	557,395	1.0	557,395
							1.0	557,395
～

計		1,349.31	91.7	1,236.74		2,420,867		3,325,359
								2,420,867

⑨年額支払賃料	2,420,867 円　×　12ヶ月　＝　 29,050,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,236.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,050,404 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,320,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,875,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,495,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,325,359 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,420,867 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 773,709 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,300,347 円　　　　（　 66,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｃ（賃）　　　　-10	2,675 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	3,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,017 円/㎡　月額支払賃料（　 2,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｃ（賃）　　　　-14	3,361 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [139.0]	100 [100.0]	3,022
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	306,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,214,816 円	30,370,404　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 562,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,524,500 円	306,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	306,000 円	306,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	306,000 円	306,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,137,416 円　（　　　　　　 13,886 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	306,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,349.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,930,400 円（　　　　　 47,354 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,300,347 円
②総費用	6,137,416 円
③純収益　①－②	23,162,931 円
④建物等に帰属する純収益	20,930,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,232,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,122,467 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,802 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,218,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宇都宮 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-18

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　上野　初雄

TEL.

鑑定評価額

69,800,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市元今泉１丁目３番１｢元今泉１－３－１｣				②地積　(㎡)	442 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	不整形 1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中層の店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域	北18m県道、西側道	水道、ガス、下水	宇都宮 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

宇都宮駅北東方

550m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はＪＲ宇都宮駅西と駅東を結ぶ幹線道路沿いで、車両の通過交通の多い商業地域にある。古い店舗、事
務所も混在しているが、マンションも増えつつあり、今後発展的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心部周辺幹線道路沿いの商業地域で、需要者は店舗・事務所利用を目的とする事業者、マンション業者
等が中心である。ＪＲ宇都宮駅西と駅東を結ぶ幹線道路沿いにあって通過交通量は多いものの顧客に結びつかない面が
あり商況はやや停滞気味であるが、駅東地区はマンション需要が旺盛であり、周囲においても中層のマンションが増え
つつある。画地規模は一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域に存する規範力の高い取引事例により比準価格を試算し得た。宇都宮駅に近い商業地域である
ものの、賃貸需要がやや低い地域で収益物件の稼働率は低く、収益価格は低く算定された。本件では、市場の動向や採
用した事例の規範性等を考慮し、実際の取引価格に基づく比準価格の方が説得力が高いと判断し、比準価格を重視し、
収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 147,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[ 94.1]

[ 99.8]
100

158,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナへの対応は安定したものの依然不
透明感がある。市の人口は微減に転じたがコ
ンパクトシティ化に向け立地適正化等の施策
を進めている。

宇都宮駅東地区は、駅、中心部等に近い上、
市街地が整然と整備されており、郊外型商業
施設と比肩する競争力を有しており発展的に
推移している。

宇都宮駅東の幹線沿い商業地にあり、標準地
の価格形成に変動を与える要因に特別な変動
はなく、競争力の程度に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｉ -19	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ正方形	南18m市道、東4m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０５公１Ｄ -44	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m市道、南2.5m、角地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０５公１Ｂ -30	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	北20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ｒ０５公１Ｄ -37	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,850	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	95,666	100 [ 59.3]	161,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 102,238	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	103,892	100 [ 64.6]	160,824		161,000
c	(　 ) 101,883	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	120,582	100 [ 74.9]	160,991		161,000
d	(　 ) 139,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,385	100 [ 86.0]	162,076		162,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

宇都宮 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線道路沿いの商業地域にあって方式になじまない故、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,830,831	5,574,770	21,256,061	19,038,400	2,217,661	（　0.9497） 2,106,113	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	43,877,354 円　　　　（　 99,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	312.16	ＲＣ5	1,349.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	442 ㎡	18.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階　店舗フロア貸し２～５階　共同住宅１ＬＤＫ駐車場１階５台

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

共用部分等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	100.67	70.0	70.47	2,850	200,840	5.0	1,004,200
							1.0	200,840
～ 2	共同住宅	312.16	90.0	280.94	1,800	505,692	1.0	505,692
							1.0	505,692
～ 3	共同住宅	312.16	90.0	280.94	1,820	511,311	1.0	511,311
							1.0	511,311
～ 4	共同住宅	312.16	90.0	280.94	1,850	519,739	1.0	519,739
							1.0	519,739
～ 5	共同住宅	312.16	90.0	280.94	1,880	528,167	1.0	528,167
							1.0	528,167

計		1,349.31	88.5	1,194.23		2,265,749		3,069,109
								2,265,749

⑨年額支払賃料	2,265,749 円　×　12ヶ月　＝　 27,188,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,194.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,188,988 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　％　＝　　 2,175,119 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,093,869 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,069,109 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,265,749 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 708,726 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,830,831 円　　　　（　 60,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｋ（賃）　　　　-35	3,124 ( 2,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	100 [103.0]	2,553	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,943 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｇ（賃）　　　　-18	2,527 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,529
c	Ｒ０５公１Ｋ（賃）　　　　-46	2,482 ( 2,405)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	3,136

宇都宮 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,168,000 円	292,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	848,070 円	28,268,988　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 565,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,409,000 円	292,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,574,770 円　（　　　　　　 12,613 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	292,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,349.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,038,400 円（　　　　　 43,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,830,831 円
②総費用	5,574,770 円
③純収益　①－②	21,256,061 円
④建物等に帰属する純収益	19,038,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,217,661 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,106,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,877,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,300 円／㎡）