鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ａ -88	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	西20m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｒ０５公１Ｈ -2	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ｒ０５公１Ｊ -1	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	Ｒ０５公１Ｊ -3	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ整形	南東12m区画街路、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０５公１Ｋ -36	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西22m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,669	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	86,569	100 [ 83.3]	103,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 99,510	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,809	100 [ 95.0]	105,062		105,000
c	(　 ) 106,060	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,227	100 [ 101.0]	106,165		106,000
d	(　 ) 94,151	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,528	100 [ 91.1]	103,763		104,000
e	(　 ) 106,931	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,680	100 [ 102.9]	104,645		105,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.5
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.5
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

宇都宮 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地であり原価法の適用が困難であるため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,508,309	2,750,600	9,757,709	7,612,000	2,145,709	（　0.9752） 2,092,495	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	45,489,022 円　　　　（　 68,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	290.00	Ｓ2	580.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	661 ㎡	21.0 m x 34.0 m	前面道路：県道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全てフロア貸し。駐車料込の賃貸。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

エントランス等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	80.0	232.00	2,452	568,864	2.0	1,137,728
							1.0	568,864
2～ 2	事務所	290.00	90.0	261.00	2,035	531,135	2.0	1,062,270
							1.0	531,135
～

～

～

計		580.00	85.0	493.00		1,099,999		2,199,998
								1,099,999

⑨年額支払賃料	1,099,999 円　×　12ヶ月　＝　 13,199,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 493.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,199,988 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,055,999 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,143,989 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,199,998 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,099,999 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 344,080 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,508,309 円　　　　（　 18,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｅ（賃）　　　　-25	2,112 ( 2,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.1]	100 [ 93.8]	100 [100.0]	2,527	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,526 円/㎡　月額支払賃料（　 2,452 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-5	4,123 ( 4,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [177.0]	100 [ 92.3]	100 [100.0]	2,524
c	Ｒ０５公１Ｌ（賃）　　　　-25	2,852 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [119.5]	100 [ 94.4]	100 [100.0]	2,528

宇都宮 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	528,000 円	13,199,988　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 545,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 907,500 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,750,600 円　（　　　　　　 4,161 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,612,000 円（　　　　　 11,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,508,309 円
②総費用	2,750,600 円
③純収益　①－②	9,757,709 円
④建物等に帰属する純収益	7,612,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,145,709 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,092,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,489,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宇都宮 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-10

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　下山田　淳

TEL.

鑑定評価額

68,700,000 円

１㎡当たりの価格

104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市陽東４丁目４３２０番１２｢陽東４－８－３０｣				②地積　(㎡)	661 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南29m県道	水道、下水	宇都宮 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 250 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２９ｍ県道

交通

施設

宇都宮駅東方

2.2km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

令和５年８月に開業が予定されるＬＲＴ沿線の商業地域である。利便性の向上が見込まれ、交通量も多いことか
ら今後は発展的に推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市内の路線商業地域が存する一円の圏域である。中心的な需要者は、店舗または事務所利用目的の
事業者等である。近隣地域は開業が予定されるＬＲＴ沿線の幹線道路沿いに所在し、停留所への接近性にも優れること
から利便性の向上が見込まれ、需要は比較的安定している。取引される土地の規模が一様でないため、需要の中心とな
る価格帯を見出すことは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては低層の店舗、事務所等、容積率を十分に消化しない建物が土地利用の中心で、土地価格に見合った
賃料水準にないことから、収益価格はやや低位に試算された。一方で比準価格は不動産市場の実態を適切に反映してお
り信頼性は高い。以上から本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した
。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,500 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 61.4]

[100.0]
100

103,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外情勢の変化や長引くコロナ禍の影響等に
よって、大きく収益が減少した業種と好調な
業種とで二極化が進んでいる。

ＬＲＴの開通が予定される幹線沿いに店舗、
事務所等が見られる商業地域であり、利便性
の向上が見込まれる。地価はやや上昇傾向で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｋ -202	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	南22m国道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ｒ０５公１Ｋ -207	宇都宮市		更地	（　）	不整形	北西16m市道、南西5.5m、角地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０５公１Ｄ -43	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	北西16m市道、南3m、角地		準工 (70,200)
d	Ｒ０５公１Ｂ -44	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,605	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,547	100 [ 80.5]	107,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 55,866	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.9]	79,583	100 [ 76.6]	103,894		104,000
c	(　 ) 68,545	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	78,026	100 [ 73.7]	105,870		106,000
d	(　 ) 76,100	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,404	100 [ 72.8]	104,951		105,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -29.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

宇都宮 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切に再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,025,259	2,790,899	9,234,360	7,211,800	2,022,560	（　0.9752） 1,972,401	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	42,878,283 円　　　　（　 64,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	280.00	Ｓ2	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	661 ㎡	21.0 m x 34.0 m	前面道路：県道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所フロア貸し、駐車場確保のため使用容積率は低い

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	2,483	556,192	3.0	1,668,576
							1.0	556,192
2～ 2	事務所	280.00	90.0	252.00	1,986	500,472	3.0	1,501,416
							1.0	500,472
～

～

～

計		560.00	85.0	476.00		1,056,664		3,169,992
								1,056,664

⑨年額支払賃料	1,056,664 円　×　12ヶ月　＝　 12,679,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 476.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,679,968 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,014,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,665,571 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,169,992 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,056,664 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 330,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,025,259 円　　　　（　 18,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｋ（賃）　　　　-34	2,869 ( 2,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,560 円/㎡　月額支払賃料（　 2,483 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｂ（賃）　　　　-18	2,437 ( 2,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	2,431
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	642,000 円	107,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	507,199 円	12,679,968　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 545,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 882,700 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,790,899 円　（　　　　　　 4,222 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,211,800 円（　　　　　 10,910 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,025,259 円
②総費用	2,790,899 円
③純収益　①－②	9,234,360 円
④建物等に帰属する純収益	7,211,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,022,560 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,972,401 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,984 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,878,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,900 円／㎡）