鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｆ -99	宇都宮市		更地	（　）	長方形	北15m市道、東6.5m、南4m、三方路		２住居 (70,200)
b	Ｒ０５公１Ｍ -1	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	西18m県道、東4m、二方路		商業 (100,400)
c	Ｒ０５公１Ｊ -40	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	南西25m市道、北6m、二方路		商業 (100,400)
d	Ｒ０５公１Ｆ -96	宇都宮市		貸家建付地	（　）	不整形	東8.8m市道、中間画地		商業土砂災害警戒区域 (90,400)
e	Ｒ０５公１Ｄ -37	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,989	100 [ 110.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	173,093	100 [ 92.2]	187,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 212,055	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	212,903	100 [ 110.4]	192,847		193,000
c	(　 ) 90,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 77.3]	137,408	100 [ 72.8]	188,747		189,000
d	(　 ) 88,384	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 68.9]	152,425	100 [ 81.2]	187,716		188,000
e	(　 ) 139,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,385	100 [ 72.8]	191,463		191,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 +0.22	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

宇都宮 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,456,835	12,411,100	44,045,735	40,179,000	3,866,735	（　0.9515） 3,679,198	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	76,649,958 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	421.00	Ｓ6	2,730.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	644 ㎡	23.1 m x 26.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～６階は事務所、３２台収容のタワー式駐車場（建築面積４６㎡、延床面積４８０㎡）を想定した。

⑦有効率　 62.5 ％
の理由

共用部分、タワー式駐車場を確保するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	375.00	55.0	206.25	3,720	767,250	10.0	7,672,500
							0.0	0
～	駐車場	480.00

2～ 2	事務所	375.00	80.0	300.00	2,700	810,000	8.0	6,480,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	375.00	80.0	300.00	2,600	780,000	8.0	6,240,000
							0.0	0
～

計		2,730.00	62.5	1,706.25		4,697,250		39,112,500
								0

⑨年額支払賃料	4,697,250 円　×　12ヶ月　＝　 56,367,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,706.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,608,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,367,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,608,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,878,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,097,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,112,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 359,835 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,456,835 円　　　　（　 87,666 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｆ（賃）　　　　-10	4,033 ( 3,912)	100 [105.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,751 円/㎡　月額支払賃料（　 3,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｆ（賃）　　　　-15	4,122 ( 4,002)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	3,909
c	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-12	3,046 ( 3,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,657

宇都宮 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,950,000 円	590,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,439,000 円	60,975,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 974,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,867,500 円	590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	590,000 円	590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	590,000 円	590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,411,100 円　（　　　　　　 19,272 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	590,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 2,730.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,179,000 円（　　　　　 62,390 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,456,835 円
②総費用	12,411,100 円
③純収益　①－②	44,045,735 円
④建物等に帰属する純収益	40,179,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,866,735 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,679,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,649,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
宇都宮 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-9

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　中山　亮介

TEL.

鑑定評価額

120,000,000 円

１㎡当たりの価格

187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市伝馬町３１０１番１外｢伝馬町２－１１｣				②地積　(㎡)	644 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	不整形 1:1.2	事務所兼駐車場Ｓ4	事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域	東22m国道、背面道	水道、ガス、下水	東武宇都宮 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

東武宇都宮駅　北西方

220m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

画地規模のばらつきも大きく、事務所ビル等のほか小規模店舗も混在する地域である。周辺には老朽化した建物
も存在し、建替え、新築も見られる。格別な変動要因はなく、当面現状のままで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇都宮市内中心部付近の商業地域等。需要者の中心は、規模がある程度大きい土地については自社又は
テナントビル等を目的とした県内外の企業等である。東武宇都宮駅至近の東京街道に接面し、大通りにも近接した好立
地にあるが、地勢的に西側背後地との間には若干高低差もある。周辺のテナント需要は、やや弱含みである。需要の中
心となる価格帯は、周辺での取引が少なく、敷地規模のばらつきも大きいため一概に言う事は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地方都市においては、低調な賃貸需要の中で必ずしも土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されているわけではなく
、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが多いと考えられる。また、新築又は築浅で規範性のある賃貸事例の
収集には限界もある。したがって、取引の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、想定要素を多分に含んでいる
ためやや信頼性が劣る収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 318,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[170.0]

[ 99.9]
100

187,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価
は上昇し、金利上昇懸念も出ており不透明感
が有る。当市の人口は微減に転じており、世
帯数は微増傾向。

「大通り」や東武宇都宮駅に至近の東京街道
沿いの商業地域である。コロナ禍もあり、テ
ナント需要は弱含みで、地価は概ね横ばい傾
向と見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ａ -16	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、東4m、角地		商業 (100,480)
b	Ｒ０５公１Ｄ -37	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０５公１Ｍ -1	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	西18m県道、東4m、二方路		商業 (100,400)
d	Ｒ０５公１Ｄ -32	宇都宮市		貸家建付地	（　）	長方形	北32m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 333,115	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	328,538	100 [ 171.4]	191,679	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 139,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,385	100 [ 72.8]	191,463		191,000
c	(　 ) 212,055	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	212,903	100 [ 110.4]	192,847		193,000
d	(　 ) 214,316	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	313,514	100 [ 170.0]	184,420		184,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +90.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

宇都宮 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,352,227	12,405,982	43,946,245	40,179,000	3,767,245	（　0.9515） 3,584,534	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	74,677,792 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	421.00	Ｓ6	2,730.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	644 ㎡	23.1 m x 26.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所。立体駐車場（タワー式、３２台収容、建築面積４６㎡、延床面積４８０㎡）有り。

⑦有効率　 62.5 ％
の理由

共用部分及び立体駐車場を確保するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	375.00	55.0	206.25	3,718	766,838	10.0	7,668,380
							0.0	0
～	駐車場	480.00

2～ 2	事務所	375.00	80.0	300.00	2,790	837,000	8.0	6,696,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	375.00	80.0	300.00	2,570	771,000	8.0	6,168,000
							0.0	0
～

計		2,730.00	62.5	1,706.25		4,687,838		39,036,380
								0

⑨年額支払賃料	4,687,838 円　×　12ヶ月　＝　 56,254,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,706.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,608,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,254,056 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,608,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,868,964 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,993,092 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,036,380 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 359,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,352,227 円　　　　（　 87,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-12	3,046 ( 3,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,206	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,749 円/㎡　月額支払賃料（　 3,718 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-1	3,907 ( 3,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,958
c	Ｒ０５公１Ｋ（賃）　　　　-5	3,837 ( 3,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,082

宇都宮 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,950,000 円	590,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,434,482 円	60,862,056　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 974,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,867,500 円	590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	590,000 円	590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	590,000 円	590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,405,982 円　（　　　　　　 19,264 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	590,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 2,730.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,179,000 円（　　　　　 62,390 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,352,227 円
②総費用	12,405,982 円
③純収益　①－②	43,946,245 円
④建物等に帰属する純収益	40,179,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,767,245 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,584,534 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,677,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）