鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｊ -37	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、無道路地		商業 (90,330)
b	Ｒ０５公１Ｊ -38	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	東10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０５公１Ｉ -28	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｒ０５公１Ｄ -37	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	Ｒ０５公１Ｂ -30	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	北20m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	100,303	100 [ 66.6]	150,605	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 120,996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,996	100 [ 79.5]	152,196		152,000
c	(　 ) 140,056	100 [ 130.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,382	100 [ 71.4]	151,796		152,000
d	(　 ) 139,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,385	100 [ 92.9]	150,038		150,000
e	(　 ) 101,883	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	120,582	100 [ 78.6]	153,412		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
c	買進み	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

宇都宮 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,469,573	1,460,706	5,008,867	4,568,070	440,797	（　0.9497） 418,625	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,721,354 円　　　　（　 93,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	70.00	Ｓ5	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	93 ㎡	9.0 m x 10.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

エントランス・階段等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	75.0	52.50	2,715	142,538	6.0	855,228
							1.0	142,538
2～ 5	事務所	70.00	80.0	56.00	1,900	106,400	3.0	319,200
							1.0	106,400
～

～

～

計		350.00	79.0	276.50		568,138		2,132,028
								568,138

⑨年額支払賃料	568,138 円　×　12ヶ月　＝　 6,817,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,817,656 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 545,412 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,272,244 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,132,028 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 568,138 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 177,714 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,469,573 円　　　　（　 69,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｂ（賃）　　　　-15	2,393 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,805 円/㎡　月額支払賃料（　 2,715 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｇ（賃）　　　　-35	2,694 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,805
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	397,800 円	66,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	272,706 円	6,817,656　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 546,900 円	66,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	66,300 円	66,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,300 円	66,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,460,706 円　（　　　　　　 15,707 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,300,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,568,070 円（　　　　　 49,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,469,573 円
②総費用	1,460,706 円
③純収益　①－②	5,008,867 円
④建物等に帰属する純収益	4,568,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	440,797 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	418,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,501 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,721,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宇都宮 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-7

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　茂垣　雅徳

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市栄町６番１６｢栄町６－１６｣				②地積　(㎡)	93 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ5	中層の店舗、事務所が多い県道沿いの商業地域	西18m県道	水道、ガス、下水	宇都宮 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

宇都宮駅北西方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は市街地内の幹線道路沿いの商業地域で、今後は周辺地域の高度利用等の影響を受けつつ発展的に推移
するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市内の商業地域である。需要者の中心は個人事業主、県内に本・支店等を展開する法人、地場の不
動産業者等と推測される。近隣地域内の建物は小規模な低層乃至中層の店舗、事務所が多い。一部、高層マンションが
見られ、中層事務所ビル等の建て替え等も行われており、今後の地域内の土地利用としても高度利用等を図る動きが存
する。近隣地域内は取引される規模（地積）が一定しておらず中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗・マンション等が主体の商業地域である。当該地域はマンション敷地を除き小規模な画地が多く
自用建物が中心である。市街地内の幹線道路沿いで車両の往来は比較的多いものの顧客の通行量は低いため高い収益性
を見込み難い地域である。よって、価格決定に際しては近隣地域の地域的特性及び取引の状況、単価と総額の関連の適
否等を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宇都宮 5-3                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    148,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料高や円安による物価上昇が継続するが
、新型コロナウイルスの感染抑制と経済活動
の両立を図り個人消費や生産活動は緩やかに
持ち直している。

近隣地地の周辺地域においては中層事務所ビ
ルや高層マンション等の建設があり、近隣地
域においても高度利用等を図る動きが見られ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公１Ｆ -96	宇都宮市		貸家建付地	（　）	不整形	東8.8m市道、中間画地		商業土砂災害警戒区域 (90,400)
b	Ｒ０５公１Ｊ -40	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	南西25m市道、北6m、二方路		商業 (100,400)
c	Ｒ０５公１Ｉ -78	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０５公１Ｉ -1	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	北20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	Ｒ０５公１Ａ -31	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,384	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 68.9]	152,425	100 [ 99.8]	152,730	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 90,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 77.3]	137,408	100 [ 90.8]	151,330		151,000
c	(　 ) 102,435	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,459	100 [ 67.5]	153,273		153,000
d	(　 ) 79,227	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.4]	107,127	100 [ 72.8]	147,152		147,000
e	(　 ) 113,740	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	120,205	100 [ 76.0]	158,164		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

宇都宮 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,444,040	1,436,840	5,007,200	4,588,430	418,770	（　0.9497） 397,706	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,285,542 円　　　　（　 89,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	70.00	Ｓ5	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	93 ㎡	9.0 m x 10.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２～５階は事務所フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

共用部分（ホール、廊下等）

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	75.0	52.50	2,714	142,485	4.0	569,940
							1.0	142,485
2～ 2	事務所	70.00	80.0	56.00	2,015	112,840	3.0	338,520
							1.0	112,840
3～ 5	事務所	70.00	80.0	56.00	1,850	103,600	3.0	310,800
							1.0	103,600
～

～

計		350.00	79.0	276.50		566,125		1,840,860
								566,125

⑨年額支払賃料	566,125 円　×　12ヶ月　＝　 6,793,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,793,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 543,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,250,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,840,860 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 566,125 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 177,084 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,444,040 円　　　　（　 69,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公１Ｂ（賃）　　　　-10	3,342 ( 3,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,714 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公１Ｇ（賃）　　　　-35	2,694 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,019
c	Ｒ０５公１Ｄ（賃）　　　　-18	2,903 ( 2,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,630

宇都宮 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,400 円	64,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	271,740 円	6,793,500　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,400 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,436,840 円　（　　　　　　 15,450 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,588,430 円（　　　　　 49,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,444,040 円
②総費用	1,436,840 円
③純収益　①－②	5,007,200 円
④建物等に帰属する純収益	4,588,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	418,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	397,706 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,276 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,285,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,100 円／㎡）