別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇都宮 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -70 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市細谷町字下細谷６８１番８ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性のよい住宅 地域 南東6m道路 水道、ガス、下水 東武宇都宮 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ道路 交通 施設 東武宇都宮駅北西方 4.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮環状線背後の利便性の良好な住宅地域であり、当分は現状を維持したまま推移するものと予測される。需 要は堅調で地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地北西部に位置する住宅地域の圏域と判定した。需要者の中心は、市内居住者及び通勤者等の一次 取得者のうち、とりわけ市街地北西部への選好性を有する個人等である。当該地域は、中規模戸建住宅を中心とした既 成住宅地域であり、周辺では新規に開発分譲も行われており、供給が多いものの、需要は堅調に推移している。土地は 、１千万円前後、新築の戸建物件は３千万円前後が市場の需給の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅敷地等の自己利用が需要の大半を占める既成住宅地域に存することから、後述の理由により収益還 元法及び原価法の適用は断念した。取引事例比較法の適用に際しては、市街地北西部の住宅地域を中心に規範性の高い 取引事例を多数収集しえた。従って本件においては、市場参加者の着目する市場性を反映して実証的な比準価格を採用 し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [114.2] [104.0] 100 58,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向で推移し、物価高等によ る景気の先行き不透明感が増すなか、コンパ クトシティ化の一角を担うＬＲＴの開業が迫 っている。 地域要因に変動は見られないものの、宇都宮 環状線背後に位置し、利便施設への接近性に 優る住宅地域として選好性は高く、需要は底 堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％