別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇都宮 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -68 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健司   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市中戸祭１丁目９３５番７２ ｢中戸祭１－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 東武宇都宮駅北西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街地内の熟成した住宅地域であり、地域要因に格別な変動要因は見当たらない。よって、概ね現状 で推移すると予測する。地価水準は生活利便性の良い地域であり、やや上昇傾向で推移すると判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武宇都宮駅、ＪＲ宇都宮駅等を最寄駅とする宇都宮市街地内の住宅地域。需要者の中心は、宇都宮市の 居住者、通勤者で１次取得者が大半を占めるが、２次取得者も見られる。近隣地域は、既成の住宅地域で熟成している が、より街路条件等が優れる区画整理地や民間の新規分譲地等と比較すると、需要は弱い。市場の中心価格帯は土地は １，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建では２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺にはアパート等も見られるが、戸建住宅が標準的な使用で居住の快適性を指向する地域である。また規 模が小さいため、採算性のある賃貸住宅を建築することは困難であり、収益価格は試算しない。自用目的での取引が中 心であるので多数の取引事例から試算した信頼性の高い比準価格を標準とし、単価と総額の関連について十分留意し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [ 86.7] [104.0] 100 77,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済の動向は緩やかに回復している。個 人消費は底堅く、新設住宅着工戸数は回復し ている。但し、物価水準の上昇等、厳しい環 境は続いている。 市街地内の熟成した利便性の高い住宅地域で あり、地域要因に大きな変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％