別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇都宮 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -66 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市下砥上町字八斗蒔７４８番４ ②地積 　(㎡) 421   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 東14.5m市道 水道、下水 鶴田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４．５ｍ市道 交通 施設 鶴田駅　南西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、鹿沼市にも近い位置に所在する宇都宮市西部の市街化調整区域の農家集落地域である。周辺で道路 拡幅整備等が行われてきているが、土地利用状況等に格別な変動は特に認められない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市を中心に、隣接する鹿沼市東部も含む市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、当該地 域に地縁的選好性を有する者と見られる。周辺では道路整備が行われてきているが、調整区域内の住宅地の需要は弱含 みである。需要の中心となる価格帯については、取引が少なく、また画地規模もさまざまであるため明確には言いづら い面もあるが、概ね１平方メートル当たりで２万円台の半ば程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農村集落地域に所在し、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は取引 事例を基に試算した価格で、市場での取引の実態を反映した実証的な価格である。当該地域は、自己使用目的での取引 が中心の地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 76.1] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価 は上昇し、金利上昇懸念も出ており不透明感 が有る。当市の人口は微減に転じており、世 帯数は微増傾向。 宇都宮環状線背後に位置する市街化調整区域 内の農家集落地域である。近年道路整備等が 行われてきたが、土地供給は少なく、需要は 限定的といえる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％