別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇都宮 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -65 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健司   TEL.

鑑定評価額 9,930,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市宝木本町字高谷林２０８６番２１ ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 東3.5m市道 水道 東武宇都宮 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 東武宇都宮駅北西方 7.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北西方に位置した農家集落地域である。農家集落地域のため、地域要因に大きな変動要因は見当たらない 。価格は郊外に位置しているため、やや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市郊外の農家集落地域。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性のある者や、周辺農業従事者で あると考えられ、極めて限定的である。近隣地域は旧来からの集落地域で、地域要因の変動は少なく、現状維持が続く と判断する。土地の需給が少なく、画地規模も一様でないため土地の中心価格帯を把握することは困難だが、概ね５０ ０万円～１，０００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの農家集落地域内に存し、アパート等の賃貸需要や供給がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟で あるため収益価格は試算しない。自用目的での取引が中心の地域であるため、多数の取引事例から試算した市場性を反 映する信頼性の高い比準価格を標準とし、単価と総額の関連について十分留意し、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済の動向は緩やかに回復している。個 人消費は底堅く、新設住宅着工戸数は回復し ている。但し、物価水準の上昇等、厳しい環 境は続いている。 市街化調整区域内の既存の農家集落地域で、 地域要因に大きな変動はない。土地供給は少 なく、需要は限定的な状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％