別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇都宮 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -62 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市陽東８丁目９４５番１６ ｢陽東８－８－８｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、下水 宇都宮 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅東方 3.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地東端に位置するが大規模商業施設に近接、生活利便性は良好。北方の鬼怒通り沿いに整備中のＬＲＴ停留 所まで徒歩圏にもあり、地価水準も当面堅調なものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市東部の住宅地域を中心に市内住宅地域一円の圏域。主な需要者としては圏内の一次取得者に加え買換 え層も含み、更に圏外からの流入も見られる。需給は区画整理地や中小規模開発の分譲地に集中する一方、条件の劣る 地域においては選別が厳しくなっている。中心となる取引価格帯としては、地積１５０～２５０㎡程度の土地物件で総 額１千万円台前半～後半程度、敷地が同規模の新築戸建物件を想定すれば２千万円台後半～３千万円台半ば程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 次々頁記載の理由から収益還元法を適用しなかった。一方地域の特性から、市場での取引は自宅等自用目的の物件がほ とんどである。取引事例比較法にて採用した事例は市内東部の類似地域からの４件で、これら以外の事例も併せて再吟 味している。以上及び最近の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上で、実際の取引事例に基づく比準価 格を妥当と認めこれを採用して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 77,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口も微減傾向にある。１０月までの 新設住宅着工は前年度並みのペース。住宅地 へのコロナ禍の影響は概ね限定的と見られる 。 上記のとおり利便性・住環境とも良好な住宅 地域として特段の変動なく推移した。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％