別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇都宮 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -60 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　西田　直樹   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市上戸祭町字中妻７４０番４５ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東武宇都宮駅北西方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないため、今後も現状のまま推移してい くものと思われる。地価は、やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市の北部及び北西部を中心とした住宅地域である。需要者は、宇都宮市に居住又は通勤する一次 取得者が中心である。市中心部の住宅地域と比較して選好性が劣ることや周辺の新興住宅地域との競合の影響はあるが 、区画整然とした住環境の良好な住宅地域であり、需要は底堅い。市場での中心となる価格帯は、土地で１，５００万 円～２，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法上の規制により、経済合理的な賃貸経営ができる賃貸住宅の想定が適さないため収益還元法の適用は行わなかった 。自用目的の利便性、住環境等を重視した市場価格が形成されている住宅地域であることから、実際の取引事例に基づ く比準価格の説得力は高いものと判断した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [104.0] 100 69,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナにおける社会経済活動の活性化 が進んでいるが、物価上昇の影響や金融市場 の動向に留意する必要がある。 区画整然とした住宅地域として成熟しており 、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％