別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇都宮 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -45 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市大塚町１０９５番１１１外 ｢大塚町７－１３｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 鶴田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 鶴田駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は当市南西部の既成住宅地域であり、特段の変動なく推移するものと予測する。地価水準について、概ね 底打ちし緩やかな上昇傾向に移行しつつあるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本市の市街地の住宅地域一円。主な需要者は市内在住又は在勤の３０～４０歳代の一次取得者であり、圏 外からの流入も一部に見られる。市場での需給は新しい区画整理地や中小規模の分譲地に集まる一方、既存の住宅地域 に対しては選別が厳しくなっている。中心となる取引価格帯としては、面積１５０～２５０㎡の土地物件で１千万円前 後～１千万円台半ば程度、敷地が同程度の規模の新築戸建物件を想定すれば２千万円台半ば～３千万円前後程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 次々頁記載の状況から土地残余法については適用しなかった。一方当地域及び周辺ではアパートも散見されるが、不動 産市場での取引の大半は自宅等自用の住宅地に係る物件であり、価格形成においては居住の快適性や生活利便性が重視 される。以上の特性及び最近の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、市場の実勢を反映し た比準価格を妥当と認めこれを採用して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [ 90.3] [105.0] 100 66,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口も微減傾向にある。１０月までの 新設住宅着工は前年度並みのペース。住宅地 へのコロナ禍の影響は概ね限定的と見られる 。 従前中規模の画地が細分化後に再販される例 が散見される他は、地域要因の特段の変動は ない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％