別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇都宮 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -43 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市白沢町字大道下９３９番３外 ②地積 　(㎡) 408   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに一 般住宅等が見られる 住宅地域 北西7.5m市道 水道 岡本 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 岡本駅　北方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市中心部から離れた位置に所在する市街化調整区域の農家集落地域で、鬼怒川を渡ればさくら市に も近い。地域要因に格別な変動要因は認められず、当面現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市の農家集落地域等を中心に、近接する市町の住宅地域を含む。需要者の中心は市内北東部や隣接 市町の農業従事者、居住者等のうち、当該地域に地縁的選好性を有する者と見られる。当該地域は調整区域の農家集落 地域で、宅地の供給及び需要は少なく、不動産市場は長期停滞している。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく、 画地規模のバラツキ等も大きいため一概には言いづらいが、土地単価は１平方メートル当たり概略１万円台半ば程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内中心部からはやや遠隔に位置する市街化調整区域内の農家集落地域に所在し、賃貸市場は未成熟であるため収益価 格は試算しなかった。当該地域は、自己使用目的での取引が中心の地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定される ことが一般的であると認められる。よって、市場での取引の実態を反映して実証的な比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [146.5] [100.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価 は上昇し、金利上昇懸念も出ており不透明感 が有る。当市の人口は微減に転じており、世 帯数は微増傾向。 地域要因に大きな変化は認められない。やや 遠隔地に所在する市街化調整区域内の農家集 落地域で、区域外からの需要は少なく、流動 性は低下気味。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％