別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇都宮 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -40 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 70,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市簗瀬町字桶内１５９番１１ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土地区画整理区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 宇都宮 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    65 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 地籍整備型土地区画整理事業 を施工中 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅　南方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 土地区画整理区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地籍整備型の土地区画整理事業が進行中である。既に形成された市街地を確保しつつ施工されるため、大きな変 化はないものの、生活道路が整備改善される予定で、住環境は若干向上するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市街地南東部を中心とする住宅地域。需要者の中心は、主に市内の居住者及び通勤者等である。 当該地域は市内中心部に近いが、幹線道路背後の農地等がなし崩し的に宅地開発されてきた面もあり、道路の系統連続 性や、画地の配列等がやや雑然としている。現在、地籍整備型の土地区画整理事業が進行中である。需要の中心となる 価格帯は、概ね土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円～３，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域には戸建住宅が多く、自用目的での取引が中心となる地域である。周辺にアパートも見られるが、標準地につ いては敷地規模が小さく、アパート等の収益物件を想定する経済合理性は低いため収益価格は試算しなかった。よって 、市場において実際に行われた取引事例をもとに試算された実証的で規範的な比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [108.9] [104.0] 100 69,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価 は上昇し、金利上昇懸念も出ており不透明感 が有る。当市の人口は微減に転じており、世 帯数は微増傾向。 周辺道路状況等にやや難があり、既に形成さ れた市街地を確保しつつ、公図の整理も目的 とした、「地籍整備型土地区画整理事業」が 施行中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％