別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇都宮 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -22 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市平出町字小原３６０番４ ②地積 　(㎡) 733   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 西4.5m市道 水道、下水 宇都宮 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅北東方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮市東部の市街化調整区域内に所在する既存の農家集落である。近隣地域の周辺で県道バイパスが整備され たが短期的には現状を維持すると予測する。地価はほぼ横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市郊外において農家集落の存する一円の圏域である。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個 人等が中心であり、それ以外の需要は少ない。近隣地域は市街化区域と近接しているものの、公法上の規制もあって住 宅地に対する需要、供給ともにあまり多くない。取引件数が少ないうえに取引される土地の規模が一様ではないことか ら、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落の中に一般住宅等も見られる住宅地域であり、公法上の規制等からアパート等の賃貸用不動産の想 定が合理的でないため、収益価格は試算できなかった。一方、需要者は市場における価格水準を重視すると考えられる ため、比準価格の信頼性は高い。以上から本件では、市場の実態を適切に反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記 のとおり決定した。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢の変化や長引くコロナ禍による影響 はあまり認められない。人口は減少局面に入 ったものの、住宅地への需要が好調な地域も 認められる。 市街化調整区域内の農家集落である。付近で 県道バイパスが開通したものの、あまり大き な影響はない。地価は横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％