別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇都宮 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -18 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市中里町字東原４２７番３７ ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 県道背後に一般住宅 、農家住宅等が見ら れる地域 西9m市道 水道 氏家 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 氏家駅　南西方 7.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市中心部から離れた市街化調整区域内の農村集落地域で、区域外からの需要は少なく、流動性は低い 。地域要因に格別な変動は認められず、当面現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に宇都宮市の北部方面を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は市内北部の ほか隣接市町の居住者や通勤者のうち、当該地域に地縁的選好性を有する者と見られる。当該地域は調整区域の農村集 落地域であるため、需要及び供給は共に少なく、地価水準は低位にある。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく、 画地規模のバラツキも大きいため一概には言いづらいが、土地単価は１㎡当たり概略１万円台半ば程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内中心部からはかなり離れた位置にある市街化調整区域内の農家集落地域に所在し、賃貸市場は未成熟であるため収 益価格は試算しない。当該地域においては自己使用目的での取引が中心となり、取引価格の水準を指標に価格が決定さ れることが一般的であると認められる。よって、市場での取引の実態を反映して実証的な比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [134.9] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価 は上昇し、金利上昇懸念も出ており不透明感 が有る。当市の人口は微減に転じており、世 帯数は微増傾向。 地価の長期下落による市中心部への回帰現象 や二極化現象等で、市街地でも安い宅地を探 せる可能性は有り、調区内の農村集落地域の 市場性は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％